承租人逾期腾退房屋,出租人就可以任性处置其物品吗?

作者:邵铭 李皓月

观点

现实中,小到个人承租住宅、公寓,大到商事主体承租写字楼等办公用房、商铺等,在以出租方为主导的不动产租赁市场上,笔者经常可以在出租方提供的租赁合同样本中发现这样的条款,大意多为“承租人逾期支付租金或出租人解除租赁关系后,出租人有权要求承租人在规定时间内腾退房屋,否则视为承租人放弃相关物品的所有权,出租人有权处分承租人的物品”。乍一看,这条款似乎公平合理。在承租人违约(即逾期支付租金)或出租方依法或依约行使租赁合同解除权的前提下,为使房屋恢复至租赁合同缔结之前的状态而要求承租人在规定时间内腾退房屋,符合法之本意。但在承租人未如约腾退房屋的情况下,即视为承租人对其屋内物品的放弃,从而使得出租人有权对其进行处分的规定是否合适却是值得商榷的。由此衍生出一系列的问题,比如该处分权的设定本身是否合法?其边界如何?是否如上述规定所言,可以宽到足以使得出租人无所限制地行使本属于承租人对于其物品享有的处分权等。鉴于法律上对该问题并无明确的规定,故笔者和团队的小伙伴们通过对一系列案例的研究和比对,总结出如下观点,以飨各位读者。

一、司法判例要素汇总

 

 


 

 


  

序号

案件名称

是否有约定出租人可随意处置承租人物品或承租人逾期不搬自行承担一切责任的约定

判决结果与约定是否背离

是否要求出租人先寻求公力救济或其他合法形式

出租人是否有通知与设置合理期限

出租人是否尽到审慎保管义务

出租人私力救济是否属于侵权

出租人赔偿与否

承租人是否要承担未及时腾出/取回的物品损失责任

承租人是否要赔偿出租人占用场地的损失

           备注

1

南京爱童游乐设备有限公司与北京万达广场商业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[1]

否(需要)

否(需要)

未涉及

出租人与原承租人有约定,基于现承租人与原承租人的特殊关联关系,现承租人承受了原承租人的合同权利义务

2

上海旭润贸易有限公司诉上海美通投资管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案二审民事判决书[2]

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及


3

葛花慈、驻马店市影视文化有限公司(原驻马店市电影发行放映公司)财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[3]

未涉及

未涉及

未涉及


4

李某某与陈某某、石某某、江某某财产损害赔偿纠纷上诉案[4]

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

1.出租人通知了承租人,承租人未及时通知次承租人(因出租人与承租人约定不可转租,法院认定转租合同无效),但出租人没有搬离次承租人的东西,仅是用了次承租人的啤酒和调味料,所以“赔偿”是“补偿”;
  2.承租人没有通知次承租人,要赔偿损失。

5

卢森明与乐昌市房地产管理局财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[5]

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

租赁房屋拆迁,出租人通知后承租人逾期腾房,自行负担物品损失

6

上海鑫遒工贸有限公司与上海市电机技术研究所财产损害赔偿纠纷上诉案[6]

未涉及

否(需要)

未涉及

未涉及

出租人仅对因未尽审慎义务造成的承租人物品损失承担责任

7

原告金新敏诉被告任桂芬财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[7]

未涉及

否(需要)

未涉及

未涉及

未涉及


8

柴家文、张艳财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[8]

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及


9

吴欣与南昌世茂商业管理有限公司财产损害赔偿纠纷、租赁合同纠纷一审民事判决书[9]

未涉及

否(需要)

未涉及

法院明确约定延期腾退时视为承租人放弃物品所有权无效

10

曹福胜与孔斯楠等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[10]

未涉及

否(需要)

未涉及

1.出租人与承租人有约定,承租人与次承租人有约定
  2.出租人与承租人解除合同,承租人与次承租人尚未解除合同(因出租人与承租人约定不可转租,法院认定转租合同无效),出租人未通知次承租人,擅自转移次承租人物品

11

杭州宾丽娱乐有限公司与杭州浙天市场经营管理有限公司、杨玉珠返还原物纠纷一审民事判决书[11]

未涉及

未涉及

否(需要)

未涉及

未涉及

未涉及

出租人与承租人之间无约定,承租人与次承租人之间无约定

12

惠州宏利五金塑胶制品厂有限公司、东莞市宇顺实业有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[12]

未涉及

1.出租人与承租人之间有约定,承租人与次承租人之间无约定
  2.情况紧急,可直接私力救济

13

陕西提客商贸有限公司西安雁塔西路店与西安小森酒店管理有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[13]

未涉及

未涉及

否(需要)

未涉及

未涉及

未涉及


14

周绪学、张家界时代广场贸易有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[14]

未涉及

未涉及


15

常州市中海物资有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[15]

未涉及

未涉及

法院明确承租人作为物品所有权人,有权通过约定放弃有所有权的物品,故按照约定进行判决(同一法官

16

常州万腾化工有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[16]

未涉及

未涉及

法院明确承租人作为物品所有权人,有权通过约定放弃有所有权的物品,故按照约定进行判决(同一法官

17

上海百诺斯餐饮管理有限公司与上海月星环球家饰博览中心有限公司财产损害赔偿纠纷上诉案[17]

未涉及

否(需要)

否(需要)


18

叶倩君与韦云萍、桂林市旋彩资产管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[18]

未涉及

未涉及

未涉及

1.强制措施:锁门,造成承租人物品丢失
  2.承租人提出格式条款““乙方逾期未搬离或者遗留于该物业范围内外物品均视为乙方放弃其所有权””侵害自身合法权益应属无效,法院认定有效


 

二、“逾期不腾退房屋时,屋内物品的所有权属于出租人,出租人有权对其进行处分”的规定有效吗?

根据《民法典》第143条[19]的规定,考察该规定的有效性,在该条的三个维度上进行分析后得出该规定是有效的这一结论并不困难。事实上,在上述案例的判决中,我们也得到了验证。上述18个案例中,有8个案例出租人与承租人已通过签订合同等方式约定,若承租人逾期腾退,视为放弃房屋中物品所有权或承租人可自行处置承租人房屋中的物品。其中,7份判决中肯定了该约定的有效性。例如常州市中海物资有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书、常州万腾化工有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书的法官,同为一人,在两份判决中都载明,当事人之间的约定是承租人在特定条件下放弃物品所有权的体现,是对自身权利的有效处分,因此该约定是有效的。

但是,8个案例中有1份案例认定当事人之间的约定无效。在吴欣与南昌世茂商业管理有限公司财产损害赔偿纠纷、租赁合同纠纷一审民事判决书中,法院认为:“《中华人民共和国物权法》第四条[20]规定‘国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯’。第六十六条[21]规定‘私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏’。原、被告签订的《租赁经营合同书》中关于‘合同提前终止但原告延期交还商铺时,商铺内一切装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为原告放弃所有权,被告有权以合适的方式处理’的约定,违反了上述法律规定,属于无效约定。”笔者认为,该认定的结论是值得商榷的。其未区分法律强制性规定中的管理性规范和效力性规范,而笼统地将违反法律的强制性规定的内容都认定为无效的做法,背离了现行相关法律和司法解释以及民法学理论,参考价值有限。

另外,值得注意的是,在8个案例中,有1个案例(叶倩君与韦云萍、桂林市旋彩资产管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书),当事人主张所签租赁合同中逾期腾房视为放弃物品所有权的条款为格式条款,但法院并未对此作出明确回应,也未将格式条款作为合同效力的分析重点,而是认为:“原告与被告签订《商铺租赁合同》,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,属有效合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”可见,实务中,利用格式条款来挑战该约定的有效性时,其被裁判机关认可的可能性也较低。

三、何种因素将影响出租人是否会因处分行为承担侵权责任?

经确认,在18个案例中,有11个案例(包括存在当事人之间的约定但法院未按约定判决的案例,以及不存在当事人之间的约定的案例)法院认定出租人处置承租人财物属于侵权行为,而这种认定主要从以下三个层面进行考察:(1)出租人是否已采取其他合法途径进行救济但未果,例如出租人是否已提起诉讼、申请法院强制执行等;(2)出租人是否在处置承租人财物前,对承租人进行了通知并给予了承租人搬离物品的合理期限;(3)出租人处置物品时是否尽到审慎义务,主要指将承租人物品转移保管时,是否选择合适的储存环境、是否登记造册、搬运时是否小心谨慎等。如果同时符合以上三个条件,则出租人处置承租人物品通常不易被认定为侵权。但是,通过审阅案例,可以发现对三个层面进行全面考察的较少,11个案例中只有3个案例进行了全面考察,其他8个案例仅对一个或两个层面进行考察,如果有一项不符合,则极易被认定为侵权。

而在8个存在当事人之间的约定的案例中,仅有3个案例,法官完全基于约定的内容支持了出租人对承租人物品的处置行为,认定出租人的处置不构成侵权,判决出租人无需赔偿承租人因出租人自行处置物品所致的损失。而其余5个案例中,法院没有按照当事人之间的约定,而是判决出租人应对承租人部分或全部的损失承担损害赔偿责任。可见,即便大多数法院认为该种约定是有效的,但出租方处分承租人物品的行为如果不履行上述的给予必要期限、及时通知、公力救济、妥善处置等必要程序的情况下也极易被认定为侵权,从而因此承担损害赔偿责任。

四、承租人在该约定下的责任承担

我们发现,在18个案例中,有13个案例,法院判定承租人也或多或少需要对其损失承担一定责任,具体承担责任的份额由法院根据当事人的过错程度酌情考量。法院要求承租人承担责任的理由主要为承租人没有及时腾出其物品,或在出租人将承租人的物品搬离涉案房屋后,承租人没有在合理期限内及时取回。法院多数认为在此种情况下,承租人的行为是放任物品损害发生的行为,对物品损失应当自行承担部分或全部责任。

另外,承租人也应注意,逾期腾房极易构成对出租人对房屋享有的所有权的侵权,一旦发生,将需赔偿出租人房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009)》第18条(现《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第13条):“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”而在上述18个案例中,有4个案例法院认定承租人逾期腾房的行为侵害了出租人的房屋所有权,其中2个案例支持了出租人反诉要求承租人支付房屋占有使用费的诉讼请求。故对于承租人而言,也要及时、妥善地履行自身的义务,避免因此造成损失的扩大。

五、我们的建议 

综上,对于出租人而言,即便在双方签署的租赁合同中存在诸如“承租人逾期不腾退房屋时,出租人有权对承租人物品进行处分”的条款,也不意味其可以因此具备为所欲为的权利,如其处置行为不当,造成承租人更大的损失,将有因此承担侵权责任的风险;而对于承租人而言,其也要及时履行自身的相关义务,如腾退房屋、清理物品等,避免义务履行行为的不当而给出租方造成损失时承担相应的不利后果。

 

 



[1]详见 (2018)京01民终6614号判决书。

[2] 详见(2017)沪01民终3043号判决书。

[3] 详见 (2016)豫17民终2932号判决书。

[4] 详见(2012)沪二中民二(民)终字第1314号判决书。

[5] 详见(2016)粤0281民初231号判决书。

[6] 详见 (2011)沪二中民二(民)终字第96号判决书。

[7] 详见 (2015)魏民一初字第167号判决书。

[8]详见 (2015)昆民一终字第178号判决书。

[9] 详见(2017)赣0102民初4549号判决书。

[10] 详见(2019)京0102民初30302号判决书。

[11] 详见(2017)浙0103民初3820号判决书。

[12] 详见(2019)粤13民终619号判决书。

[13] 详见(2018)陕01民终272号判决书。

[14]详见 (2020)湘08民终463号判决书。

[15] 详见(2020)苏0402民初5112号判决书。

[16] 详见(2020)苏0402民初5123号判决书。

[17] 详见(2020)沪02民终9033号判决书。

[18] 详见(2019)桂0305民初2233号判决书。

[19] 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

[20] 现为《民法典》第3条:民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。

[21] 现为《民法典》第267条。


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