医疗企业上市之用地合规问题研究 (下篇)

作者:胡晓华 郭达 杨嘉欣

观点


u  编者按

近年来,我国医疗企业随着医疗健康行业蓬勃发展出现了上市热潮,对于拟上市医疗企业而言,用地合规问题已成为上市审核的核心要素,应提前排查、规范相关问题以应对上市过程中面临的合规审查挑战。本文通过对医疗企业上市所面临的用地类型及相关合规问题分篇进行梳理并提出相应建议,以期对相关企业开展用地合规工作,妥善回应监管机关问询,并降低潜在的用地合规风险有所借鉴和帮助。 

本文将医疗企业用地分为自有及租赁两大类,并于上篇中梳理了监管机关在上市审核中关注的自有用地合规问题,本篇我们将就租赁用地合规问题及共性问题进行讨论

 

u  租赁用地合规问题

1.        租赁土地相关审批手续问题

l  建设工程规划手续问题

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔202017号,下称《城镇房屋租赁合同司法解释》)的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

实践中,医疗企业租赁土地上的房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的情形屡见不鲜,该情形可能导致房屋租赁合同无效,进而影响医疗机构正常经营的风险。据此,建议医疗企业在租赁相关土地及地上房屋前确认房屋是否存在前述情形,若存在,建议另行租赁符合要求的房屋;若目前租赁使用的房屋已存在前述情形,建议要求出租方与有关主管部门积极沟通,申请补办建设工程规划手续,并要求出租方出具书面声明,明确如因上述事由导致影响医疗企业正常经营或需另行寻找租赁场地等损失的,出租方应承担全部赔偿责任及由此引发的法律后果。同时,应衡量该情形对医疗企业经营稳定性的影响,进一步判断是否会对持续经营能力构成重大不利影响并对上市形成实质性障碍(有关租赁稳定性问题详见后文)。

l  房屋租赁备案手续问题

根据《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案,并提交有关材料[1]。房屋租赁登记备案证明载明出租人的姓名或者名称,承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码,出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等信息。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

未办理房屋租赁登记备案的,或未按照规定进行备案的变更、延续或者注销手续的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。但是,根据《民法典》的规定,当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

据此,医疗企业承租房屋应按照规定办理租赁备案手续,未进行备案虽不会直接导致有关租赁合同无效,但将面临行政处罚的风险。此外,办理备案手续有利于保障承租方的交易安全,根据《城镇房屋租赁合同司法解释》,出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:1)已经合法占有租赁房屋的;2)已经办理登记备案手续的;3)合同成立在先的。由此可知,为避免出租人就租赁房屋同时订立了数份租赁合同而导致医疗企业签署的有关租赁协议不被认可,医疗企业除应注重保留实际占有房屋的相关证据外,还应及时办理租赁合同的备案,通过事前预防的手段避免潜在风险。

 

2.        租赁划拨土地问题

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《暂行条例》)有关规定,划拨土地使用权,除符合以下条件外,不得出租:1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;2)领有国有土地使用证;3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;4)依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金。符合前述条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租。对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位和个人,有关土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。

此外,关于未经批准出租划拨土地,司法实践中倾向性认为租赁合同无效,例如合肥宏胜物流有限公司与长丰县岗集镇人民政府等租赁合同纠纷再审案中([2018]最高法民申4113号),最高人民法院岗集镇政府认为未经土地管理部门和房产管理部门批准,将案涉国有划拨土地使用权租赁给宏胜公司从事商业建设、经营,不符合《暂行条例》规定的可以出租的情形,故有关租赁合同因违反行政法规的强制性规定而无效。

据此,若医疗企业拟承租以划拨方式取得的土地使用权,应在与划拨土地使用权人洽商阶段要求其向相关主管部门进行预先沟通,取得主管部门就租赁事项的批准。

同时,医疗企业在申请上市中,审核机关亦会着重关注租赁场地是否为划拨用地。以目前创业板上市在审的辽宁何氏眼科医院集团股份有限公司(下称何氏眼科)为例,深圳证券交易所于2020919日向其出具问询函 ,其中就公司是否存在租赁划拨地的情形进行问询。根据何氏眼科于2021415日出具《关于辽宁何氏眼科医院集团股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市申请文件审核问询函的回复》,何氏眼科存在租赁划拨地上建造的房产情形,鉴于法律法规并未禁止划拨地上的房产对外租赁,且其租赁房屋已经当地自然资源局出具确认函、合规证明等材料,确认该房产符合现行城市规划管控要求,公司租赁该处房产在规划和用地上合法合规,且在报告期内,公司租赁上述划拨地上房产未因该等房产所属的土地为划拨用地而被土地管理等主管部门予以行政处罚且未被收回。同时,实际控制人已作出承诺,若公司及其子公司因上市前自有或租赁房屋存在瑕疵并导致发行人遭受损失的,该等损失由实际控制人承担或向发行人足额补偿。综上,发行人通过多种方式得以论证租赁划拨土地上房产不会对其持续经营能力构成重大不利影响。

 

3.        租赁稳定性问题

根据《医疗机构管理条例》《国务院关于取消和下放一批行政许可事项的决定》(国发[202013号)等规定,设置医疗机构应当符合医疗机构设置规划,举办三级医院、三级妇幼保健院、急救中心、急救站、临床检验中心、中外合资合作医疗机构、港澳台独资医疗机构的应向主管卫健部门申请设置医疗机构批准。医疗机构执业应向主管卫健部门进行登记并领取《医疗机构执业许可证》,改变场所的必须办理变更登记。

此外,根据《民法典》有关规定,租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,租赁期限为不定期。不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。 

根据上述规定,若医疗机构承租有关土地、房屋六个月以上但未订立书面租赁合同,或租赁期限届满但双方未进行续签,该房屋租赁将被认定为不定期租赁,出租人有权随时解除合同。此外,医疗机构租赁使用的土地及房屋有关租赁协议到期若无法续签导致需要搬迁,医疗机构能否另外寻找到符合医疗机构分布及选址要求的租赁物业并及时获发新的执业许可证可能存在较大的不确定性,且需根据规定重新办理医疗机构的设置审批、《医疗机构执业许可证》变更手续,将对医疗机构经营的可持续性和稳定性造成重大影响,并对医疗机构前期装修装饰、固定资产投入将造成重大损失,进而引发相关争议或纠纷。

据此,医疗机构应就其租赁的土地、房屋及时与承租人签署、续签租赁合同,以避免因出租人行使解除权进而影响其经营稳定性的风险。此外,为避免因期限届满未能续签导致需要搬迁的风险,可根据实际情况酌情考虑设置较长的租赁期限,在租赁协议即将到期时,提前与出租方商谈续期事宜,若出租方表示将不予续期,应及时制定搬迁计划并着手准备选址、审批、装修等事宜。同时,建议在租赁协议中约定或要求出租方另行出具书面承诺,如因租赁土地、房屋的权属或用地、建设手续瑕疵导致医疗机构需要寻找新的经营场所,由出租方承担由此引发的全部损失。

需要注意的是,已上市的医疗企业在进行投资并购经营活动中,若其拟购置的资产中涉及土地及房屋租赁,审核机关对租赁稳定性、到期无法续租对公司生产经营可能产生的影响亦会尤为关注。以爱尔眼科 300015)为例,在某重大资产购买项目中,其拟投资的交易标的有关土地租赁期将于三年内到期,深圳证券交易所要求爱尔眼科补充披露到期无法续租对公司生产经营可能产生的影响以及拟采取的保障性措施。根据爱尔眼科2020 122日出具的《关于深圳证券交易所重组问询函的回复公告》,爱尔眼科认为,经核查,交易标的所承租的房屋在租赁合同的有效期内,可依约正常使用房屋,就即将到期的租赁合同,交易标的已着手与出租方商谈租赁合同续期事宜,暂未出现出租方表示不予续期的情形。若发生所承租的房屋需要拆迁或租赁违约的情形,交易标的将事先制定搬迁计划,并提前着手准备医院的选址、批文申请、装修等流程,并在新医院装修完毕可投入使用后再进行搬迁,避免因搬迁期间造成医院停止经营。据此,发行人认为所租赁的房屋有关租赁合同将到期不会对经营产生重大不利影响。

 

u  共性问题

l  土地用途变更问题

根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)等规定,医疗机构用地的用地性质应为医疗卫生用地。

根据自然资源部于20167月在其官网(http://www.mnr.gov.cn)披露资料《关于鼓励民间闲置商业住宅地建医疗机构的建议复文摘要》,其中明确说明涉及医疗卫生的建设项目可分为两类:一是非盈利性的公益设施,……,属于医疗卫生用地;二是由市场配置的私人诊所等,属于商业服务业设施用地。

根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等有关规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地,不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地,处以罚款。确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。此外,土地使用者应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

根据国家卫建委、国家发改委等十部委联合发布的《关于印发促进社会办医持续健康规范发展意见的通知》(国卫医发[2019]42号,下称《促进社会办医的通知》),经土地和房屋所有法定权利人及其他产权人同意后,对闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构的,可适用过渡期政策,在5年内继续按原用途和权利类型使用土地,但原土地有偿使用合同约定或划拨决定书规定不得改变土地用途或改变用途由政府收回土地使用权的除外。

根据上述规定,医疗机构用地应当首先是医疗卫生用地,但针对私人诊所等营利性医疗机构,可以使用商业服务业设施用地。但是实践中,不乏存在医疗机构使用工业用地的情形。此情形下,应根据规定履行土地性质变更手续,否则可能面临被主管部门责令交还土地,并处以罚款的风险。若相关土地、房屋属于上述可适用过渡期政策的闲置用房改造用于举办医疗机构的,为保证医疗机构运营的稳定性,建议与相关主管部门就过渡期届满后土地性质变更的可行性进行核实,若有关土地、房屋为租赁所得,应就土地和房产用途变更事项取得出租方书面承诺,保证其将于过渡期届满后配合办理相关变更手续,如因出租方不配合办理相关手续导致医疗机构需要寻找新的经营场所,由出租方承担由此引发的全部损失。

例如,盈康生命(300143)于20204月向证监会出具的《关于非公开发行股票申请文件的反馈意见回复》中,就证监会关于其发行募集资金投资长沙盈康医院项目询问的有关长沙盈康医院土地规划用途问题进行答复。盈康生命经核查认为,长沙盈康医院租赁房屋占用的土地性质为工业用地,房屋规划用途为厂房、办公,但鉴于:①根据《促进社会办医的通知》的规定,经土地和房屋所有法定权利人及其他产权人同意后,对闲置工业用房作必要改造用于举办医疗机构的,可适用过渡期政策,在5年内继续按原用途和权利类型使用土地;②长沙盈康医院已取得长沙市天心区发展和改革局《长沙市天心区企业投资项目备案证》、长沙市卫计委《关于同意设置长沙星普医院的批复》和长沙市天心区环境保护局《关于建设项目环境保护审批意见的通知》,该项目所涉及的备案、审批和环评批复手续均已完成;③就长沙盈康医院用地性质为工业用地问题,长沙市卫计委于2018419日向长沙市环境保护局进行专项答复,确认根据我国《医疗机构管理条例》《医疗机构管理条例实施细则》等相关法律法规及设置所在地天心区卫生计生局初审意见,并结合设置地周边医疗机构布局和老百姓看病就医需求,我委对长沙星普医院选址报告、可行性研究报告、环境风险评估报告、资信证明、房屋租赁合同等材料进行了审查及现场核实,依法依规依程序,于2017117日向星玛康医疗科技(成都)有限公司下达《关于同意设置长沙星普医院的批复》的意见;④2019211日,长沙市城乡规划局天心区分局出具文件进行确认,该项目所在位置的规划用地性质为 M1(一类工业)用地,原则上不符合医疗机构选址要求,但医院的建成可对解决居民看病难起到一定的积极作用。区政府 2018 5 16 日召开了关于星普医院消防报建的协调会议,针对家具小区土地性质复杂,争取在下一轮全市控规调整中对家具小区土地用地性质予以变更”。综上,发行人认为长沙盈康医院项目承租工业用地上的房屋不会对发行人的生产经营产生重大不利影响或对本次非公开发行股票造成实质性法律障碍。

 

 



[1] 根据《商品房屋租赁管理办法》,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:(一)房屋租赁合同;(二)房屋租赁当事人身份证明;(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


作者

作者动态

作者其他文章

相关领域

Copyright © 1998-2018 新葡集团3522 京ICP备11012394号
Baidu
sogou
欣昌电子有限公司 凯祥电子有限公司 利仁电子有限公司 金广电子有限公司 干瑞电子有限公司 弘康电子有限公司 大鼎电子有限公司 复禄电子有限公司 万美电子有限公司 厚辉电子有限公司