建设工程中介合同的效力

作者:任新华 韩子瑜

观点

中介合同,也称居间合同,在《中华人民共和国合同法》中定义为居间合同,《中华人民共和国民法典》将“居间合同”修改为“中介合同”,并增加法律条款。中介合同在社会经济活动中广泛存在。本文将围绕建设工程领域中发生的中介行为及中介合同的法律效力进行简要说明和分析。 

一、中介合同的法律特征

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。中介合同中,中介人的主要合同义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,当订立合同的目的实现后,中介人有权收取委托人的报酬。对此,《中华人民共和国民法典》明确规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

因此,合法有效的中介合同受到法律保护。

二、建设工程中介合同的法律效力

在建设工程领域,工程承包商为开展业务,需要积极获取工程发包信息,论证承包工程项目的可行性,进而决定是否组织人力物力开展投标工作。在此情形下,承包商作为委托人与中介人签订中介合同,约定由中介人提供媒介服务,当订立工程承包合同的目的实现时,中介人有权收取报酬。例如:最高院在《长春凯希环保有限责任公司居间合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》中,认定凯希公司(委托人)为投标新疆国信煤电能源有限公司的招标项目,与金霄公司(中介人)签订了《技术咨询服务协议》。该协议约定中介人的义务为负责项目的前期工作,及时将项目进展情况与委托人沟通并负责协调委托人与工程发包方之间的矛盾。后工程承包合同订立,但委托人主张中介人在履约过程中存在违反招标投标法的行为,《技术咨询服务协议》系以合法形式掩盖非法目的,要求认定中介合同无效,不予支付报酬。但其并未提交充分证据证明存在合同无效的法定情形。最终,最高人民法院裁定二审判决认定该协议有效并无不当,委托人应当支付中介人报酬。

但需特别注意的是,根据招标投标法的规定,招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。建设工程中介合同也存在经常被认定为扰乱正常的招投标秩序,违反公开、公平、公正原则而无效的情形。例如,广东省中山市中级人民法院审理的《李永毅与中山市金鹰房地产开发有限公司、中山市卓艺景观园林有限公司居间合同纠纷一案》中,该案当事人李永毅(中介人)与卓艺公司(委托人)签订《居间合同》,约定中介人向委托人提供有关案涉工程项目的信息、提供其他投标单位信息,促成委托人与金鹰公司签订工程施工合同。根据诉讼查明的事实,中介人与委托人签订的居间合同的实质内容为双方以有偿方式通过招标人金鹰公司的工作人员获取其他几家投标人在涉案工程的报价信息,使得委托人在报价方面具有优势地位。对此,法院根据招投标法规定,阐述了招标人设有标底的,标底必须保密,潜在投标人的名称、数量及报价等信息属于可能影响公平竞争的信息而不得向他人透露的法律规定。由于该案当事人之间的居间合同存在中介人通过招标人内部工作人员获取涉案招标投标活动中应当依法保密的信息的情形,最终法院认定双方的行为显然违背招标投标活动应当遵循的公开、公平、公正和诚实信用原则,属于恶意串通损害其他投标人合法权益,双方签订的居间合同无效。

三、建设工程中介合同法律效力的保障

如上,在建设工程领域中,中介人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务确实有其存在的意义,而《中华人民共和国民法典》的实施也为中介合同的履行提供了法律依据,但如何保障建设工程中介合同的法律效力便成为核心内容。

首先,中介合同不能出现“保证中标”的条款。比如:“中介人保证项目中标”或“工程中标后”等内容都可能会存在被认定为违反招投标公开、公平、公正原则而导致中介合同无效的法律风险,需特别注意应当表述为“如果投标人中标”等,虽只增加“如果”二字,但结果可能截然不同。

其次,中介合同内容不得违反招标投标法律及行政法规的禁止性规定。比如:

1、任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式弄虚作假,规避招标。

2、中介人不得非法获取并透露招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的,标底必须保密。

3、中介人不得协助投标人相互串通投标报价,不得排挤其他投标人的公平竞争,损害招标人或者其他投标人的合法权益。主要表现为:中介人协助投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容、约定中标人、约定部分投标人放弃投标或者中标以及属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人协同投标等情形。

4、中介人不得协助投标人与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。主要表现为:中介人在开标前将投标文件有关保密信息泄露给投标人;中介人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会成员信息等;中介人协助招标人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价;协助招标人授意投标人撤换、修改投标文件等情形。

5、中介人不得协助投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。

6、中介人不得协助投标人以低于成本的报价竞标,也不得协助投标人使用通过受让或者租借等方式获取的资格、资质证书,以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。弄虚作假的行为主要表现为:使用伪造、变造的许可证件;提供虚假的财务状况或者业绩;提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明;提供虚假的信用状况等。

7、在确定中标人前,中介人不得代表投标人与招标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

8、中介人不得私下接触评标委员会成员,不得给予评标委员会成员财物或者其他好处。

 

综上,中介行为与中介合同为法律所确认,但在工程建设领域,为了加强对建筑活动的监督管理,维护建筑市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,促进建筑业健康发展,相关配套法律法规的制定与执行,已经成为推进现代市场体系建设的重要手段,对于创造公平竞争的市场环境,维护国家和社会公共利益,发挥着越来越重要的作用。因此,建设工程中介合同的法律效力保障取决于合同当事人对于建设工程法律法规的充分理解和认识,取决于对中介媒介服务内容的合法鉴定,取决于所有行为都应当不违反法律法规的禁止性规定。如此,建设工程中介合同所赋予的权利才会得到法律保障。

 

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