大物业服务合同下:具体使用人与物业公司之间是否成立事实的合同关系?

作者:高金林 林琛

观点

基本案情:

大厦业主A与物业服务企业B签订《物业服务合同》(为便于区分,下称大物业服务合同),业主A与C公司(以下称物业使用人C)存在餐饮服务合同关系,餐饮服务合同其中有约定条款:由C公司直接向物业服务企业B交纳物业服务费用及C公司经营产生的水、电等能源费用。但物业服务企业B与物业使用人C之间并未直接签订物业服务合同(简称小物业服务合同)。

物业服务企业B依据被告住所地原则向C公司所在地具有管辖权的人民法院依法提起诉讼,诉请C公司支付欠缴的物业费及水电等能源费用,C公司所在地人民法院以业主A与C公司之间的餐饮服务合同约定管辖为由拒绝受理。

故本文主要围绕物业服务企业B与C公司之间是否成立事实合同关系?成立后的管辖问题如何适用?以及C公司的责任承担展开分析。

一、物业服务合同的性质

物业服务合同是指物业服务企业与物业建设单位或者业主委员会订立的,约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设施设备和相关场地进行专业维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主或者物业使用人支付报酬的合同。

二、物业使用人与物业服务企业是否成立事实合同关系

1、物业使用人的意思表示:

《民法总则》第 134 条规定,合同成立要有二个以上的民事主体,相互做出意思表示,并达成一致。换言之,合同的成立通常需经过要约及承诺两个阶段。物业使用人C就小物业服务合同并未明示,但物业使用人C接受物业服务企业B提供的物业服务本身符合“意思实现理论”,即虽物业实际使用人C未作出明确的意思表示订立小物业服务合同,但存在包含一定法律效果意思的行为(接受物业服务企业B提供的物业服务),从行为结果推断物业使用人C的真实意思表示,虽然物业使用人C未采用民事法律行为成立的要约承诺方式,但以其行为方式实现了要约承诺的内容,故符合要约承诺方式缔约规则。

2、合同形式瑕疵补正:

根据《中华人民共和国合同法》第 36 条、第 37 条之规定,当事人一方已履行主要义务,另一方接受的,该合同成立。物业服务企业B基于与业主A之间签订的《大物业服务合同》中约定的权利义务向物业使用人C提供物业服务,且物业使用人C已经接受,加之物业服务合同本身并未违反法律强制性规定,笔者认为合同的形式瑕疵已因双方的履行而补正,从而使形式瑕疵的合同在双方之间成立并产生约束力,即成立事实合同关系。

3、事实合同的管辖问题:

笔者认为物业服务企业B基于与业主A之间形成的大物业服务合同提供物业服务,物业使用人C基于租赁或其他场地经营法律关系成为物业服务实际的接受方,与物业服务企业B之间成立事实合同,该事实合同的管辖可以适用大物业服务合同中的约定管辖,也可以基于《中华人民共和国合同法》第二十三条,适用被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

三、物业使用人C的责任承担

《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同;以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及第十二条:“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”

物业使用人C接受了物业服务企业B提供的物业服务,应对使用物业所产生的费用承担责任,依约及时支付物业服务费。若物业使用人C经由物业服务企业B书面催交后,无正当理由拒绝交纳,或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,则物业使用人C已构成违约。物业服务企业B可以向有管辖权的人民法院提起诉讼请求判令支付物业费及承担赔偿损失等责任,且物业使用人C不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由。同时,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定,物业服务企业B还可以诉请业主A就物业使用人C的违约行为承担连带责任。

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