大卖场专题 | 出租人单方发函解除租赁合同,是否构成根本违约?

作者:张天武、李苍松

观点

案例
2004年1月,甲公司将其自有房屋出租给乙公司开设专业市场。乙公司承租及施工期间,双方发生矛盾,甲公司便向乙公司发函,以乙公司构成重大违约为由要求终止租赁合同,并要求乙公司依约撤场。考虑到后期双方合作会很困难,乙公司回函以甲公司单方提出解除合同系对合同的根本违约为由,也提出解除租赁合同,并诉至法院,要求甲公司承担单方解约的违约金700万元。在双方纠纷及诉讼期间,乙公司始终在经营专业市场,甲公司也没有妨害乙公司经营的实际行为。

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法院
法院认为:(1)甲公司单方发函,解除与乙公司的租赁合同的行为无效,理由是乙公司的行为不构成重大违约和解除合同的理由;(2)乙公司要求甲公司承担违约金700万元的理由也不能成立,因为当出租人在合同履行期内实施了某种足以影响承租人使用租赁物的行为,致使承租人无法实现租赁目的,且在出租人不停止上述行为时,承租人会产生相应的损失时,承租人可以选择终止合同或者继续履行合同并赔偿损失。而事实上,甲公司并未采取任何影响乙公司使用租赁房屋的行为,仅以乙公司违约为由发函表示提前终止合同,该函件应当视作甲公司关于解除合同的要约,甲公司不构成根本违约,也不应承担违约金,乙公司回函选择解除合同,应当视作承诺。虽然双方均以对方违约为由解除合同,但系对合同解除条款和法律规定理解失当所致,但不影响对双方协议解除合同性质的认定。
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律师
我们认为,法院的观点是错误的。在承租人无违约行为的情况下,出租人单方发函提出终止合同的,就构成根本违约。

一、按照民法的基本理论,违约责任是一种严格责任,只要当事人违反合同约定,即构成违约;违反了合同约定的主要义务,即构成根本违约,对方当事人可解除(或终止)合同。对方的根本违约是否给自己造成实际的损害,并不是合同解除权成立的法定要件。

我国《合同法》第九十四条第二项明确规定,在履行期限届满之前,只要当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,对方当事人即可以解除合同,并未要求必须产生实际损害。

很显然,虽然大多数情况下,违约行为会给守约方造成损害,但在另外一些情况下,违约行为不会给守约方造成损害,甚至有些违约行为会给守约方带来利益。例如,货物买卖合同中,买方不愿意付款导致合同解除,但货物市场价格突然上涨,卖方将货物另卖而获得更多的货款。但不能因此就否认买方不存在根本违约行为,只不过这个根本违约行为可能无需承担赔偿损失的违约责任而已。再例如,承租人在租赁期间一直经营亏损,出租人解除租赁合同,反而会给承租人带来避免继续亏损的利益,但这并不能否认出租人根本违约的事实。

如果认为只有在根本违约行为已经造成守约方损失的情况下,守约方才能解除合同,这无疑将会放任违约行为,也会导致守约方需要等待损失发生方能解除合同的荒谬结论。此外,更会引发另外的疑问。如果守约方的损失虽然已经发生,但还不大,是否需要等到损失进一步扩大后,守约方才能解除合同?

本案中,作为出租方的甲公司,以书面函件方式明确表示不履行合同后,已经产生法律上的效力,承租人乙公司基于该函件,已经无法相信甲公司能信守合同,更无法对自己的将来经营做出明确的判断。为减少损失,乙公司放弃继续合作,主动解除租赁合同,而不是等待甲公司进一步损害行为的发生,这是明智的行为,也是合法的,不能因此推断出承租人乙公司是与出租人甲公司协商解除了租赁合同。

二、甲公司以乙公司违约为由提前终止合同的发函不是要约,乙公司选择解除合同的回函也不是承诺。

1、所谓的要约,是一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人提出合同条件,并希望对方接受的意思表示。假设甲公司的发函属于要约,那么就意味着甲公司向乙公司提出了“签署一份关于解除租赁合同的协议”的一个请求。很显然,甲公司发函并非此意,其发函意在指责乙公司违约,主张自己享有单方解除权,并据此解除租赁合同,从而追究乙公司的违约责任,而并不是意图“签署一份关于解除租赁合同的协议”。

2、所谓的承诺,是受要约人作出的同意要约以成立合同的意思表示。即便甲公司的发函是要约,其条件之一是指责乙公司违约,但乙公司的回函并未同意该条件,那么,双方也未达成一致,所以,认定乙公司的回函属于承诺,也过于牵强。


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风险提示

无论是承租人还是出租人单方解除(或终止)租赁合同,在其表达解约意思的函件中,均会指责对方当事人违约,其解除合同具有正当性。所以,在回函时,必须旗帜鲜明地指出对方解约的不正当性。如承租人希望继续履行租赁合同,应明确答复不同意解除租赁合同,并继续按照约定支付租金;如承租人也愿意解除租赁合同,可以对方根本违约为由解除租赁合同,并停止支付租金。如出租人希望继续履行租赁合同,则应明确答复不同意解除租赁合同,并继续催收到期租金;如出租人也愿意解除租赁合同,则可以对方根本违约为由解除租赁合同,并要求承租人在规定时间内返还租赁房屋。


法条链接

《中华人民共和国合同法》

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。


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