大卖场专题 | 关闭超市大卖场法律问题分析

作者:张天武、李苍松

观点

乙公司是一家从事大型商业零售经营的连锁企业,打算开设一家大型零售卖场。2003年8月,乙公司与甲公司签订了一份房屋预租合同,约定由甲公司提供土地,按照乙公司提出的设计要求开发建造一栋3万平方米房屋,建成后出租给乙公司开设卖场,租期20年。

合同签订后,乙公司提供了大型卖场的整套建筑设计要求,包含层高、柱距、梁柱楼板荷载、外墙内墙粉刷标准、停车场面积、交通动线、水电气配套标准等。甲公司按照乙公司的要求委托相关机构进行建筑设计,并建成房屋。

房屋建成后,乙公司(零售商,也即承租人)提出解除合同,关闭门店,甲公司(业主,也即出租人),本案中的房屋预租合同属于定做合同,不能解除,而且,卖场房屋已经建成,无法改作其他用途,房屋预租合同只能继续履行。乙公司认为,卖场预租合同仍然属于租赁合同,不是定做合同,可以解除。                      

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那么:关闭超市大卖场(租赁合同解除)中有哪些值得关注的法律问题?  

零售商,(除以自有物业经营外)与业主的合作模式一般如下:业主在房屋尚未开发时,甚至尚未取得土地或者土地还未变为商业用地时,就与零售商签订房屋租赁合同,由业主按照零售商的具体要求对房屋进行规划、设计和建设,建成后再行出租。这种模式,我们称之为订单式商业地产预售合同,或订单式商业地产预租合同。在各地纷纷涌现的城市综合体、商业中心建设热潮中,这种经营模式非常普遍,如各地兴建的万达广场项目。

订单式商业地产开发经营模式可广泛适用于酒店、影院、购物中心、娱乐中心等行业领域,其中,以订单式大型卖场最为典型。,一方是商业地产的开发者,我们称之为业主。另一方是超市经营者,我们称之为房屋承租人。

订单式大卖场预租合同的主要内容


订单式大卖场预租合同的主要内容一般分为三大部分。

一、是房屋租赁合同的通常内容,如租期、租金、租赁面积、交付时间、维修责任等等。

在此方面,订单式大卖场预租合同与一般租赁合同相比,较为特殊的是租期起算点、租期、租金以及退租约定。
1、租期起算点:租期起算,通常也就意味着租金开始交纳。在单体的订单式大卖场的情况下,由于整栋建筑均为零售商所承租,因此,在租期起算方面往往较为简单,一般是规定一个固定的起租时间点。超过该固定时间点,即便零售商还未开业,也要按照合同交纳租金。


但就Shopingmall等大型商业地产联合体而言,超市大卖场一般是作为主力店入驻的。由于存在着以主力店带动客流和招商、刚开业客流不旺等问题,因此,大卖场的起租时间往往相对复杂许多。常见的起租方式有,业主给予作为主力店的大卖场相当长一段时间的免租期,也有的约定联合体的入驻率达到一定比例时大卖场才开始起租,甚至不乏在招商率达到一定要求时,主力店才入驻,整个联合体的入驻率达到一定要求时,才开始收取主力店租金的综合做法。


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2、租期:受投资规模、地理位置、周边居住人口数量、商业布局规划等因素影响,订单式大卖场的租期往往较长。一般而言,电器类大卖场的租期为3-10年;建材类大卖场的租期为5-15年;超市类大卖场的租期大多为20年。


3、租金:与一般的房屋租赁相比,大卖场的租金单价相对较低,但由于租赁面积很大,租金总额较高。租金主要有三种形式:一是固定租金,也即租金不受卖场经营状况好坏的影响。一般也会约定一定的环比增长率,如租金单价每3年环比增长3%等;二是提成租金,也即按照大卖场销售收入或者经营收入的一定比例收取租金,如按照大卖场税前销售收入的3%收取租金;三是保底租金和提成租金的结合。保底租金,是一个固定租金数额,与卖场经营状况无关。在保底租金的基础上,再按照卖场销售收入或者经营收入的一定比例增加支付提成租金,或者是提成租金与保底租金相比较,取数额最高者作为租金。


4、退出约定:由于大卖场的经营风险很大,很多大卖场预租合同中约定了零售商的退出条件,即在某种情况下,通过支付业主一定的补偿,零售商有权单方决定终止租赁合同。例如,卖场经营连续3年亏损,或者是年销售收入连续3年低于2亿元的,零售商有权在对业主进行一定补偿后,终止租赁合同,等等。就商业联合体而言,还存在着以招商率或者入驻率来解除预租合同的情况。例如,联合体在一定期限内未能满足招商率或者入驻率的要求,那么主力店有权不入驻,甚至解除预租合同等等。

二、是零售商提出的大卖场的功能要求,主要包括:

建设要求:如楼层、柱距、荷载、单层面积、动线、卸货平台、道路、周边场地、粉刷、装饰以及绿化、广告位、道路开口等,少数还包括屋顶或者地下停车场。


配套设备设施要求:如水、电、气、煤、电话、网络、有线电视、暖通空调等系统。


大型商业地产联合体中对公用设施、公用场所的要求:如公共走道、门前广场和周边道路的使用、大型户外广告牌位等。


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三、是零售商自身的内部装修方案,主要包括:

内外墙、天花、地坪等;
门、窗、管、线、架、灯、五金、洁具等;
电梯、通风系统、背景音乐、备用电力系统、空调系统、安保系统等。
正是因为大卖场对租赁房屋的功能具有较多的经营方面的要求,现有房屋大多难以符合零售商的要求,所以,零售商往往要求业主按照其卖场运营要求新建租赁房屋或者在原有房屋上进行改建。正是在这个意义上,我们将其称为订单式的房屋预租合同。

订单式大卖场预租合同的履行过程

履行过程一般分为设计阶段、施工阶段和使用经营阶段。


在设计阶段,零售商根据地块具体情况,结合自身经营要求,提出设计建议,通常情况下会出具设计图纸。业主根据零售商的要求,综合双方权益,委托设计单位进行设计。在方案设计、初步设计和施工图设计出台后,双方一般都会再次进行深入沟通,交流意见,达成共识。总之,最终的施工图,既非由业主单方决定,也非由零售商单方决定,而是一个综合考虑了政府要求、地块情况、造价、经营要求、未来收益、施工周期等多方面因素,由业主和零售商多次博弈后达成的一个妥协产物。


在业主施工阶段,业主按图施工,购置安装设备,完善配套设施,告知零售商工程进度;遇到不能按图施工情况的,与零售商协商解决;在零售商提前进场进行二次装修的情况下,业主负责协调施工。此外,如果是单体大卖场,业主一般还会围绕卖场进行一些商业策划,例如在卖场附近开发酒店或者建造商品房,或者引进其他业态如专卖店、餐饮等与超市大卖场形成业态互动。

在零售商使用经营阶段,零售商开业经营,支付租金;业主负责维修,收取租金。

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订单式大卖场预租合同不是建筑工程合同、合作开发合同或者合作经营合同


目前,对于订单式大卖场预租合同的法律性质,存在几种观点:

1、认为该类合同由建设工程合同与租赁合同两部分组成的,应分别适用建设工程合同和租赁合同的法律规定进行处理;


2、该类合同由合作开发合同和租赁合同两部分组成,应分别适用合作开发合同和租赁合同的法律规定进行处理。


3、认为该类合同中大部分是租赁合同,但约定采用提成租金方式的合同则是例外,属于合作经营合同。我们认为以上三种观点在法学理论上都是不能成立的。


首先,零售商的订单行为,只是为满足后期经营需要对租赁房屋所提出的使用要求,不是发包行为,因此,该类合同中并不包含建设工程合同的内容。


大卖场的商业使用要求十分复杂,涉及功能区域面积比例、卖场流程、设备设施功能配置等众多方面。业主不是大卖场的专业经营者,其所开发的房屋自然无法完全满足零售商的经营要求。正是因为如此,零售商借助预租行为,将自己对租赁房屋的商业要求通过业主来加以实现,这些商业要求不仅贯彻于业主与勘察方、设计方以及施工方之间的建设工程合同之中,也贯彻于图纸设计、工程施工以及设备设施采购安装等环节。但,零售商不是发包人,不拥有工程产权,也不承担建设工程的任何价款;业主也不是承包人,不承担工程施工义务,其作为工程发包人,拥有工程产权,并向施工承包人支付工程价款。施工承包人按照业主的指示进行施工,并不对零售商承担合同义务。

认为订单式预租合同中有一部分内容应适用建设工程合同法律规定的观点,在实践中容易造成错误。例如,房屋建成后,零售商终止房屋预租合同的,如果按照建设工程合同来处理,零售商应当支付工程价款,但没有获得任何房屋产权;房屋建设之初,零售商终止房屋预租合同的,如果按照建设工程合同来处理,业主只能获得极少的工程价款,这与其预期的租赁收益相比,是远远不够的。


其次,合作开发合同的核心是合作开发各方共同承担合作开发的商业风险。在订单式大卖场预租合同中,不仅租赁房屋开发建设的风险由业主自行承担,而且一旦开发失败,业主还要向零售商承担租赁合同的违约责任。因此,将该类合同定性为合作开发合同也是不妥当的。


第三,合作经营合同的核心是各方合作经营,共获收益,共担风险。在采取提成租金时,若零售商经营良好,业主可能获得超出一般市场行情的超额租金,但这是业主采取提成租金所冒商业风险的回报,不意味着业主也要承担零售商的经营风险。例如,零售商经营不善,年销售额为零,对于业主而言,最多意味着其没有租金收益,对于零售商的经营亏损,业主是不承担的。因此,将提成租金的订单式大卖场预租合同定性为合作经营合同,也是不妥当的。

订单式大卖场预租合同,其法律性质仍然是房屋租赁合同,可以解除

我们认为,订单式大卖场预租合同,本质上仍属于房屋租赁合同,其特殊性仅仅在于承租人对租赁房屋提出了自己的特殊要求。零售商的订单行为,包括提出要求以及在设计和施工过程中与业主进行沟通等,只不过是零售商对租赁标的物提出的条件,不影响其属于租赁关系的本质。业主作为出租人,也有提供满足约定使用要求的租赁房屋的义务。当然,由于按单订做,租赁房屋具有较强的个性,在一定程度上增加了业主经营风险,处理订单式大卖场预租合同纠纷与处理传统现房租赁纠纷,客观上存在着较大差别。但是,有一点是可以肯定的,订单式大卖场预租合同也是可以解除的。


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风险提示

由于订单式大卖场租赁合同的订单特点,容易与定做合同、建设工程合同、合作开发合同混淆。

作为订单式大卖场的承租人,应当注意以下几点:一是在订立合同时,要特别明确租赁合同性质;在设计和施工阶段,无论是对房屋特殊要求的确认与调整,或者是配套设备品牌的指定,都应只向业主提出。除非业主授权,尽量不要直接向施工人、设备供应商提出;二是对于房屋的特殊要求,最好采取“文字描述+设计图纸”的方式加以约定,以使其完全明确;三是如承租人将装修工程交由业主一并施工,则应单独签订委托合同或者建设工程施工合同,而不宜在租赁合同中一并约定。

作为出租人而言,由于在施工过程中常常发生对设计图纸进行修改、细化甚至变更的情况,延误工期,增加施工成本,进而导致起租时间推迟,所以,出租人应在租赁合同中明确约定承租人对设计图纸进行修改的时限,以及延误的违约责任。


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