商品房买卖合同解除权消灭后如何解脱履行困境?

作者:吴军威

观点

摘要:商品房买卖合同纠纷中,如果买受人逾期支付购房款或出卖人逾期交付房屋,另一方未在解除权除斥期间内行使解除权,导致解除权消灭,合同进入应当继续履行的状态。在后续的履行过程中,如果违约方仍长期未支付购房款或交付房屋,守约方能否仍以对方逾期支付购房款或逾期交付房屋为由重新行使解除权,在司法实践中争议很大。如果简单机械地按商品房买卖合同司法解释第十条第2款的字面意思理解为永远消灭解除权,合同很可能陷入履行困境,需要对该条司法解释的理解与适用进行深入反思与研究。

关键词:解除权;除斥期间;消灭;合同填补;催告

一、问题的提出

笔者去年同时代理了两件商品房买卖合同纠纷案件,一件是买受人作为委托人,另一件是出卖人作为委托人。

在买受人作为委托人的案件中,双方签署的商品房买卖合同约定买受人分两期支付购房款。买受人支付首期款后不久,出卖人资金链断裂,项目停工,买受人停止支付剩余购房款,双方均未提出解除合同。拖延数年后,出卖人现已完成项目施工,符合交房与办证条件。因房价上涨,买受人愿意支付剩余购房款并要求出卖人交房办证,而出卖人要求解除合同。

在出卖人作为委托人的案件中,双方签署的商品房买卖合同同样也约定分两期支付购房款。买受人支付首期款项后,未支付剩余房款,不知何故,一直处于失联状态。出卖人在符合交房条件后通知交房,买受人也未来收房。出卖人从未通知解除合同,至今拖延数年。出卖人现要求解除合同将商品房另售他人。

以上两案基本情况相同,都是买受人拖延多年未付清购房款,出卖人从未行使合同解除权。笔者分别代理商品房买卖合同的两方。在出卖人作为委托人的案件中,笔者希望法院认定出卖人有权解除合同;而在买受人作为委托人的案件中,笔者希望法院认定出卖人无权解除合同。两个要求在表面上看是相互矛盾的。

关于商品房买卖合同解除权的行使期限,我国合同法未作出明确规定。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房买卖合同司法解释”)第十五条第2款作出解释:法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

如果机械地按商品房买卖合同司法解释的字面意思理解,解除权行使期限届满,解除权人丧失解除权,并且永远消灭解除权,是否公平呢?

笔者认为,肯定不公平。举个极端的例子,笔者办理的出卖人作为委托人的案件,买受人失联多年,如果买受人已经死亡,而他的家属又不知道他曾经签署过该商品房买卖合同,则永远不会有人来找出卖人解决后续事宜;亦或者买受人实在没有经济能力支付剩余购房款。按解除权永远消灭的思路处理,出卖人就只能永远维持剩余购房款收不到而商品房又不能另行转售的现状,这明显是不公平的。同样,出卖人逾期不交房,如果项目停工10年、20年,买受人也不能解除合同,只能等待,同样也是不公平的。

建立解除权消灭制度的本意是为了避免使合同长期处于不确定状态,如果解除权消灭指的是永远消灭,则可能使合同再次进入一个不确定状态,合同将陷入履行困境。永远消灭的思路明显并不符合解除权消灭制度的本意,反而使守约方的合同权利不完整,违约方却从违约行为中得利,明显不公平。关于商品房买卖合同司法解释第十五条第2款合同解除权消灭的理解,应当重新反思与研究,寻求解脱履行困境的思路。

二、类似案例观点的梳理

笔者仔细研读了最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书,但对于笔者所遇到的问题在该书找不到答案,该书仅阐述了合同解除权和除斥期间的基本法理,摘录如下:

合同解除权属于形成权,有权解除合同的一方单方面作出解除合同的意思表示即可解除合同。解除权的行使必须及时,因为在一方享有解除权时,该当事人长期不行使解除权,会影响当事人双方权利义务关系的确定。在一方违约导致另一方享有解除权时,权利人可在行使解除权和要求实际履行间作出选择。不管作出何种选择,都应及时确定,不能久拖不决。如果超过一定期限不行使解除权,应视为已损失解除权。所以在出现了法定的解除权或约定的解除条件成就以后,一方享有解除权,但该解除权必须在规定的期限内行使。 

解除权消灭制度不但有利于保证交易安全和秩序,也有利于公正地保护债务人的利益。在解除权行使前,合同关系处于不确定状态。如果长期不行使,使债务人选择变得相当困难。解除权消灭制度就是为促使债权人更好地行使法定解除权,避免解除权的滥用,从这个角度来说,这亦是公平原则及诚实信用原则之要求。 商品房买卖司法解释第2款中的三个月和一年两个期间,均属于除斥期间,即为不变期间,不存在终止、中断或延长的情形。 

笔者转而寻找类似案例,经梳理发现,大多数的法院均简单适用司法解释第十五条的规定,认定超过解除权除斥期间即丧失解除权。但也有个别法院不适用该条款,判决解除合同。笔者针对提出不适用解除权除斥期间的几种理由,摘录几个典型案例:

(一)解除权除斥期间不适用于约定解除

在陈圣健与浙江一统实业有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督案件中,申请人以商品房司法解释第十五条不适用于约定解除情形提起再审。法院在裁定书中认为:从规定解除权除斥期间的立法目的来看,不管是法定解除权还是约定解除权,在除斥期间这个问题上并无二致,合同法第九十五条规定的解除权消灭情形亦未就法定解除权和约定解除权作出区分。故二审判决认为法定解除权和约定解除权在除斥期间问题上可以相互参照适用有关法律规范,并无不当。陈圣健关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定仅能适用于法定解除权情形而本案不能参照适用的主张,有悖于解除权除斥期间的立法目的,难以成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,陈圣健行使解除权已经超过一年除斥期间,原判据此驳回其要求解除合同之诉请,适用法律并无不当。 

笔者认为,法院的观点是正确的。该案再审裁定于2015年作出,2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百九十九条进一步明确:法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间,除法律另有规定外,自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算,不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。故解除权除斥期间不适用于约定解除的观点是不能成立的。

(二)解除权除斥期间适用的前提是法律没有规定或者当事人没有约定

杭州嘉谊置业有限公司与张宏伟房屋买卖合同纠纷一案中,法院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于未经催告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内未行使的规定,适用的前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”。而本案中,《商品房买卖合同》明确约定,被告逾期支付购房款超过90日的,原告有权解除合同,故原告享有解除合同的权利。 

笔者认为,《商品房买卖合同》约定的买受人逾期支付购房款超过90日的,出卖人有权解除合同,指的是合同解除的条件,而非解除权行使的期限,这是两个概念。逾期90日,仅仅是成就了出卖人行使解除权的条件,逾期90日后,出卖人可以行使解除权,而行使解除权也需要一定的时间,这个时间期限就是解除权除斥期间。最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书第199页,作者明确表明了“本条司法解释第2款即是对解除权行使期限的规定。该款规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方当事人催告后,解除权应当在解除权发生之日起三个月内行使。”故很明确,商品房司法解释第十五条第2款中的“法律没有规定或者当事人没有约定”指的是解除权的行使期限,而不是行使解除权的条件。这个观点是不能成立的。

(三)以公平原则不适用商品房买卖合同司法解释第十五条

在温州时代集团大地房地产开发有限公司与季丽燕商品房销售合同纠纷二审案件中,法院认为:需要特别说明的是,本案系季丽燕迟延履行付款义务导致合同解除,经温州时代集团大地房地产开发有限公司多次发函要求被告履行付款义务,现季丽燕拒绝履行付款义务,又不同意解除合同,业已损害温州时代集团大地房地产开发有限公司的合法权益,有违公平原则,季丽燕的上述行为导致合同履行不能,故季丽燕以温州时代集团大地房地产开发有限公司行使合同解除权已经超过法定除斥期间的抗辩理由,不能成立,不予采信。现温州时代集团大地房地产开发有限公司请求法院判决解除双方的《商品房买卖合同》,系其诉讼权利的选择,于法无悖,依法予以支持。 

笔者认为,法院的观点是值得商榷的。首先,买受人未付款,属于不履行金钱债务,而金钱债务不存在履行不能的问题,只存在迟延履行的问题;其次,行使合同解除权是否超过法定除斥期间是一个时间计算问题,不能以买受人未付款也不同意解除合同就直接认定不适用解除权除斥期间,这是逻辑错误;再次,公平原则是合同法基本原则,其本身不是法律规范,不宜直接成为法院裁判的理由,而排除明确法律规范的适用。

(四)未说明理由直接不适用商品房买卖合同司法解释第十五条

在胡国挺与浙江爱茵霍芬置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审案件中,法院认为:同时合同附件八第六条第1款还约定,胡国挺未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的……逾期超过三十日且胡国挺也未以其他方式付清全部房款的,则置业公司有权解除合同。现胡国挺仅除支付了部分首付款外,剩余房款至今既未办妥按揭贷款手续,亦未以其他方式付清全部房款,显属违约。故置业公司行使解除权不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的情形。 

笔者认为商品房买卖合同司法解释第十五条作为一个明确的法律规范,在表面上肯定适用于本案,买受人在诉讼中也作为理由提出,法院应当在判决书中给予回应,详细论证不适用该条款的理由,充分说理。法院在本案中的处理方式是不合理的。

三、笔者的解决思路

(一)解除权消灭的对象是什么

1、不能同时消灭不同事由的解除权。在商品房买卖合同履行过程中,可能产生多个合同解除事由。这在出卖人一方违约时,比较明显,除了逾期交付房屋可作为解除合同事由外,商品房质量不合格、擅自变更规划、面积误差比超过上限等均可能成为解除合同事由,不同的解除事由针对不同的违约行为,不同的解除事由也会成就不同的解除权。出卖人逾期交付房屋的解除权消灭以后,合同继续履行,其他的解除事由如果成就解除权,买受人当然可以行使解除权,不能被消灭。商品房买卖合同司法解释第十五条只适用于出卖人逾期交付房屋和买受人逾期支付购房款两种事由,不适用于其他解除权事由,这一点在司法实践中争议不大。说明不同事由成就的解除权相互独立,不同的解除权对象不同,不能因一个解除权消灭而消灭其他事由的解除权。

2、不能同时消灭不同时点的解除权。商品房买卖合同中,也可能约定买受人分期付款,并且是多次分期,比如五期,每期付款均有相应的期限约定,并约定每期逾期付款超过一定期限,出卖人可以解除合同。这种情况下,依据五期付款,出卖人对应享有五个解除权。如果第一期款项逾期支付成就的解除权超过除斥期间,是否消灭其它四期解除权呢?笔者认为,买受人逾期支付第一期款项,出卖人放弃解除权,完全是可以的,买受人仍应按合同约定及时支付其他四期购房款。如果买受人一而再,再而三地违约,出卖人要求行使后几期的解除权,只要后几期的解除权未过除斥期间,应当予以支持。五个解除权虽然在解除事由上是一样的,都是买受人逾期付款,但时点是不一样的。解除权除斥期间本身就是一个期限,需要通过数学计算明确行使期限届满日,不同的履行期限将出现不同的解除权成就期限和行使期限。某期的解除权期限届满,消灭的是该期限所对应的那个解除权,不能消灭之后期限还未届满的解除权,这是逻辑上是完全合理的,也是应然的。说明合同解除权消灭对象是有时点性的。

(二)可以通过合同法填补规则确定新的解除权行使期限

在商品房买卖合同中有三个期限:第一个是支付购房款或交付房屋的期限,这是履行期限;第二个是逾期多少天可解除合同的期限,这是解除权成就期限;第三个是解除权行使期限,即除斥期间。

在商品房买卖合同履行过程中,买受人逾期支付购房款或出卖人逾期交付房屋,如另一方在除斥期间内未行使解除权,解除权消灭,合同应继续履行。但原合同所约定的购房款支付期限和房屋交付期限已经过期,新的购房款支付期限和房屋交付期限不明确。根据合同法诚实信用的基本原则,双方应另行协商确定新的购房款支付期限和房屋交付期限,也可以约定新的解除权成就条件和行使期限。如果能够达成补充协议,即使发生纠纷,裁判者很容易根据补充协议作出裁决。

但实践当中,双方很少能重新签署补充协议,大多数情况双方并没有签署补充协议,而使合同处于不确定状态,这种情况怎么办?笔者认为,双方应当继续履行合同,而又对购房款支付期限和房屋交付期限没有签署补充协议的情况,属于合同约定不明,根据合同法完全可以进行填补。我国合同法第六十二条第(四项)规定,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。依此规定,买受人可以随时要求出卖人交付房屋,出卖人也可以随时要求买受人支付剩余购房款,只要给对方必要的准备时间。这个必要的准备时间就是新的履行期限。根据合同法填补规则确定新的履行期限之后,守约一方的权利仍应享有司法救济的权利,如果对方迟延履行的,可以根据商品房司法解释第十五条第1款规定催告对方履行,这三个月的期限就是新的解除权成就的期限。对方仍不履行的,守约一方有权根据第2款重新获得合同解除权。第2款中的三个月和一年就是新的解除权行使期限。

需要注意的是,原解除权消灭后,在后续履行过程中,新获得的解除权虽然在事由上是一样的,都是买受人逾期支付购房款或出卖人逾期交付房屋。但在时点上是不一样的,是不同的履行阶段产生的不同的解除权。原解除权对应的是原合同条款中交付房屋或支付款项期限逾期所成就的解除权,而后续履行合同中重新获得的解除权对应的是根据合同填补规则所确定的交付房屋或支付款项期限逾期所成就的解除权。

综上,合同解除权除斥期间所消灭的解除权应当理解为只能消灭在除斥期间届满日这个时点以前的解除权。除斥期间届满以后,合同进入继续履行的状态,合同法的相关规定仍应适用,合同法规定的权利仍应享有,应当根据具体情况分析确定是否重新获得解除权,而不能简单理解为守约方永远丧失解除权。“无救济则无权利”,有权利就应当有救济,解除权是基本的救济权,以帮助当事人从无法履行的合同中解脱出来。没有解除权的合同权利是不完整的,甚至可以说“没有解除权的合同不是合同”。

(三)除斥期间届满后获得的新解除权如何行使

在商品房买卖合同中,一方未及时支付购房款或交付房屋,在约定的解除权条件成就后,另一方一般可以直接向法院起诉要求解除合同。那么,除斥期间届满后,一方仍长期不支付购房款或交付房屋,守约方能否直接向法院起诉要求解除合同呢?

笔者认为,有权解除合同的一方在解除合同条件成就时,本应在除斥期间内就解除合同或继续履行合同作出选择。如果有意继续履行合同,诚实信用的解决方式是应当在除斥期间内,与对方协商确定继续履行的补充协议以避免纠纷。如果双方能达成补充协议,则放弃解除权;如果不能达成补充协议,解除权人也可以在除斥期间届满前作出最后选择。而解除权人如果未在除斥期间内解除合同,又怠于协商,实际上是自己甘于自冒风险进入交付房屋或支付购房款期限不明确的状态,应当由其自行承担一定的责任。但这个责任应当是有限的,不能让解除权人承担无法收到剩余购房款或不能收到房屋的后果。解除权消灭制度消灭的只是解除权,并不消灭主要债权。这个责任应当是指同意按合同法填补规则给对方必要的准备时间履行合同,而不能随意解除合同。

对违约未支付购房款或未交付房屋一方而言,解除权除斥期间内,合同处于不确定的状态,除斥期间届满后,解除权人没有选择解除合同时,才确定应当继续履行合同。此时,违约方应当有两个权利,一个是要求重新协商确定履行期限的权利,另一个是协商不成时要求适用法律推定一个合理期限的权利。违约方的权利同样也应得到适度的保护。

故,没有达成补充协议的情况下,新的交付房屋或支付购房款期限不明确,必须依据合同法第六十二条第(四项)规定,给对方必要的准备时间履行合同;且解除权的成就期限也不明确,必须依据商品房买卖合同司法解释第十五条第1款的规定先行催告,才能重新获得解除权。

在许多的案例当中,商品房买卖合同一方拖延数年未支付购房款或房屋不符合交付条件,另一方在原解除权除斥期间内未行使解除权,数年后又突然起诉要求解除合同,法院一般以商品房买卖合同司法解释第十五条第2款规定的解除权除斥期间届满为由驳回解除合同的诉讼请求。笔者认为,虽然其结果正确,但理由是错误的,应当认定原解除权已经消灭,后续履行过程,未履行催告义务,以不符合解除条件为由驳回解除合同的诉讼请求。

综上,再回到笔者代理的两个案件,笔者认为两案都可以获得胜诉。出卖人作为委托人的案件,笔者指导出卖人向买受人重新寄送了一份要求支付剩余购房款的函,期满后又寄送了一份催告函,催告期满后再向法院起诉,法院已经作出解除合同的判决。遗憾的是因买受人缺席,法院简单地以买受人违约未支付购房款为由判决解除合同,未作出详细论证。买受人作为委托人的案件,因出卖人在原解除权消灭后未重新催告买受人履行,而买受人表态愿意支付剩余房款,出卖人无权直接解除合同。该案开庭后,双方达成调解协议,出卖人交房办证,买受人支付剩余购房款,但放弃违约金要求。虽然案件得以圆满解决,但笔者的代理意见,未能在一个具体的案件得到判决验证,也比较遗憾。

四、结语

商品房买卖合同纠纷关系到百姓的安居问题,是民生问题,对于商品房买卖合同司法解释第十五条的正确理解与适用非常重要。笔者认为,针对商品房买卖合同司法解释第十五条第2款的理解,应当建立以下两个规则,期待将来的司法解释对此问题作出规定:

1、解除权行使期限届满,该解除权消灭。双方均有义务继续履行合同,并重新协商确定交付房屋或支付购房款的期限。

2、解除权行使期限届满以后,双方未重新协商确定交付房屋或支付购房款的期限,债权人可以随时要求债务人履行,但应当给对方必要的准备时间;必要的准备时间期满后,债务人仍未履行债务的,债权人应先行催告债务人在合理期间内履行。未经催告要求解除合同的,不予支持。


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