疫情下的商业地产:关于征用﹒保险﹒运营的法律思考

作者:孙凌岳罗玉白钶渊

观点

前言:

2020年初,一场新型冠状病毒引起的肺炎疫情在武汉爆发,继而肆虐全国。本次疫情不仅对公共卫生安全造成重大威胁,也对国民经济造成无法估量的影响。首当其冲的就包括购物中心、酒店、写字楼等业态在内的商业物业和行业内的各类企业。疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。同时,出于限制疫情的需要,各地出台规定限制商业物业开业和经营时间,部分地区正考虑临时征用酒店、写字楼等商业物业用于抗击疫情。商业地产的业内人所面临的是一个涉及经济损失、社会责任等诸多方面的艰难局面。

在法律层面,这一场突如其来的事件引发了实务界对于疫情下不可抗力、合同履行等基础法律问题的深入探讨。而对于疫情下的商业地产,除了前述问题外,可能还会涉及到诸如政府征用、保险、应急制度构建等一些其他法律问题。这些问题或许同样值得业内人士在时下乃至本次疫情之后予以思考。

 

一、 关于商业地产征用合同条款和征用制度的思考

 

目前,部分疫情形势严峻的地区存在疑似患者集中隔离、相关人员集中休息等紧急需求。2月2日,湖北省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部印发《关于加强发热病人、发热疑似病人及密切接触者隔离救治和管理的通知》,要求各市、州、县立即征用位置相对独立、对周边环境影响小、具备水电气保障条件的宾馆、酒店、招待所等资源,迅速改造为集中隔离点。此外,多地政府也征用酒店、写字楼等商业物业作为医护人员、建筑工人、志愿者的集中休息场所。从法律角度而言,征用作为一种极端情况下的非常规措施,应当严格按照法律的规定进行。

 

(一)   关于政府征用的主要法律规定

根据《中华人民共和国宪法》的规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

根据《中华人民共和国物权法》的规定,因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

根据《中华人民共和国突发事件应对法》的规定,政府在必要时可以向单位和个人征用应急救援所需设备、设施、场地、交通工具和其他物资……被征用的财产在使用完毕或者突发事件应急处置工作结束后,应当及时返还。财产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

根据《中华人民共和国传染病防治法》的规定,在传染病暴发、流行时,根据传染病疫情控制的需要,国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内,县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资,临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备的,应当依法给予补偿;能返还的,应当及时返还。

除国家层面的规定外,地方也已陆续出台相关的突发事件应急条例和预案。

根据上述法律规定,在发生诸如本次疫情的大规模传染病时,政府有权在其权力范围内依照法定程序征用法人和自然人所有的商业物业,商业物业的业主和运营方也有义务配合政府的征用,但政府应当及时返还物业,并应当依法给予补偿。

 

(二)对于商业物业相关方合理分担征用法律风险的思考

在现有的各类商业物业运营模式中,围绕商业物业可能存在所有权人、承租人、运营方、被特许方等众多主体。如果商业物业被政府征用,无论是否涉及补偿,均可能对商业物业的后续经营造成影响。因此,为了最大程度上避免征用后的纠纷,各方可以在相关合同中就征用项下相关法律风险的分担进行事先的约定。

1.     征用补偿款的归属

一般情况下,如果政府给予征用补偿,往往会支付给商业物业的所有权人。然而对于因该商业物业与所有权人形成租赁、委托管理或特许经营等法律关系的其他主体而言,他们的权利也或多或少因征用受到了影响。因此,无论从公平合理还是风险共担的角度,在所有权人依法获得补偿的前提下,该等主体主张在一定程度上分享政府给予的征用补偿款应属合理。因此,在拟定相关合同时,合同各方可以根据具体的情况约定由哪方负责向政府寻求补偿,并依据各方在合作中的地位和作用、收益和风险的分配情况、征用影响的程度等因素,制定在合同各方之间分配该等征用补偿款的机制或原则。

2.     恢复原状的义务

在商业物业被征用的过程中,征用方或实际接管人可能会根据征用用途对商业物业进行一些改造或改动。此外,如果某一商业物业被征用用于防治传染病,则还可能会涉及设备、系统(如空调新风系统)的全面消毒和更换。此类工作均涉及到商业物业恢复原状的问题。因此,在拟定相关合同时,各方可以提前约定在不同情况下应由哪方完成相关的修复工作,由哪方承担相关的费用。

3.     合同的中止和终止

一旦商业物业被征用,无疑会对合同的履行造成影响。这种影响有可能在时间上是暂时的、在范围上是局部的,但也有可能会造成合同目的无法实现或对合同履行造成实质性的影响。因此,在拟定相关合同时,各方还可以根据物业的具体情况和当时对征用情况的预判,对合同继续履行、中止和终止的情形进行约定,以免在突发情况下合同是否履行以及如何履行处于不确定的状态。

 

(三)对于完善政府征用商业物业制度的若干思考

除了商事主体在合同中自行对风险进行分担之外,政府作为征用者也应当最大程度上保护商业物业业主和运营方的财产权益。然而,当前相关法律对于征用物返还与补偿的部分规定尚待细化,对于商业物业的保护力度不足。

1.     商业物业的征用补偿标准和范围仍待细化

尽管相关法律规定对于征用应当给予补偿,但未明确补偿的标准和范围。商业物业能够通过持续经营产生现金流,同时可能涉及多个经营主体,因此征用商业物业的补偿机制存在一定的复杂性,例如是否应当补偿营业损失、租金?哪些主体可以纳入补偿的范围?部分地方对此有一定程度的规定,例如广东省规定参照该省同类资产的市场租赁价格给予租金补偿;杭州市规定对于折旧和停产停业期间必要的经常性费用开支给予补偿。然而,征用补偿标准和范围仍待细化,建议各地通过专门的文件进行规定。

2.     商业物业返还的时间和状态规定不明

当前法律仅规定政府应当及时返还征用物,但何谓“及时”并未给予明确的解释,部分地方规定了一定的期限,但如何界定返还期限的起算点可能仍存在不确定性;实践中,由于对商业物业的征用动辄一栋或者多栋建筑,如果不规定明确的返还时间点,不排除会因为界定不清而发生无故拖延的情况。

此外,法律也未对征用物返还时的状态作出规定。由于商业物业返还后大概率会继续原有经营,客人对于征用期间的使用状态更为敏感。举例而言,如果某一酒店在传染病期间被用于集中隔离。在政府返还时如果没有对该酒店安全性作出充分的论证和说明,该酒店的经营很有可能会因曾用于隔离而受到客人的质疑和排斥。此种隐形的影响有时甚至比直接的停业损失更为严重。

 

二、关于疫情下保险适用及相关合同中保险条款的思考

 

保险条款是商事合同中比较常见的条款,商业物业通常涉及房屋设备等重大固定资产,因此在各类商业运营模式项下,相关方一般都会为商业物业购买财产保险。然而,在本次疫情发生后,如果商业物业因疫情遭受损失,在已购财产保险下是否能够获得赔付?本次疫情对于商业合同中的保险条款有哪些启示?这些可能是商业地产业内人士关心的问题。

 

(一)   商业物业常见财产险在本次疫情下的适用情况

一般情况下,运营中的商业物业往往会购买一系列的财产保险,以涵盖运营过程中可能发生的物业、财产、人员等各个方面的风险。本文以下就商业物业中比较常见的营业中断险、公众责任险和物业管理责任险进行简要分析,但考虑到不同保险公司的条款存在差异、各个项目的具体情况也存在差异,就某一事件是否能够获得保险赔付,可能需要结合具体情况进行个案分析。

1.     营业中断险

营业中断险一般是指,因被保险人财产受到承保风险造成其商业活动在一段时间内受到干扰或中断而产生的毛利润损失,保险人按照保险合同的约定负责赔偿。

根据《突发事件应对法》和《传染病防治法》的相关规定,在发生传染病等公共卫生事件后,有关政府可以依法关闭或者限制使用可能造成传染病扩散的场所,限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动。目前,国内部分城市已发文要求宾馆酒店、饭店餐馆、影剧院等场所采取暂停营业的防疫措施,也有一些商业物业迫于疫情形势决定暂停营业。上述营业中断可能对商业物业的业主和其他相关主体造成经济损失。

尽管营业中断险与营业中断有一定的关系,但需要说明的是,根据目前国内常见的营业中断险条款,营业中断险一般在财产险的基础上购买,通常情况下仅在营业中断与主险损失原因一致的情况下,保险人才赔偿相关营业中断损失。因此,如果传染病未导致财产损失,可能无法适用营业中断险。

尽管如此,实践中商业物业主体可以通过增加附加险条款的方式扩展保险责任。例如许多保险公司提供“谋杀等条款”,其中约定“经营场所爆发传染病,造成预订的客房被取消或客房不能接受预订”属于保险合同项下的损失。但上述条款显然仅适用于酒店、服务式公寓等提供住宿业务的商业物业,而不具有普遍适用性。

2.     公众责任险

公众责任险一般是指,被保险人在公共场所依法从事生产、经营等活动时,因发生意外事故,造成第三人人身伤亡或财产损失,且依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险人按保险合同约定负责赔偿。公众责任保险是写字楼、旅馆、商场等商业物业普遍购买的险种。

一般而言,公众责任险应以意外事故为基础,但对于传染病引起的人身或财产损失是否构成“意外事故”存在一定的争议。理论上,若该责任属于合同约定的保险责任范围,且不属于合同约定的免责事由,一般应当属于公众责任险的赔偿范围。然而,根据公共渠道可以获得的多家保险公司的保险合同模板,其既没有将传染病明确列在意外事故中,也没有明确规定在免责情形中。因此,如果投保相关公众责任险的商业物业各主体发生相关事件,可能需要结合具体的条款进行分析和判断。

此外,对于公众责任险的适用,还需要考量被保险人的过错程度。总体而言,在发生传染病疫情的情况下,如果商业物业的业主、经营方等主体因其未尽到安全保障义务导致客人或消费者因染病发生人身或财产损失,进而产生赔偿责任,按照常见的公众责任险条款,一般应当属于公众责任险的赔偿范围。但值得注意的是,多数保险公司对于被保险人的故意或者重大过失造成的损失排除在保险范围之外,因此商业物业业主、经营方等相关主体应及时积极响应国家防疫措施,以免发生重大过失而构成保险合同的免责情形。

3.     物业管理责任险

物业管理责任险一般是指,被保险人在从事物业管理工作过程中,因过失造成第三者人身伤亡、损失损失等,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险人按照保险合同约定负责赔偿。

一般情况下,物业管理责任险的赔付以物业管理人存在过错且应当承担赔偿责任为前提。因此,在发生传染病疫情的情况下,如果物业管理人对于消费者或客人染病引发的人身或财产损失不存在管理过错,则理论上并不存在物业管理责任险适用的基础。

 

(二)   对于相关合同保险条款的思考

对于商业物业投保财产险,可能涉及商业物业各主体与保险公司之间的保险合同,其中对保险的范围、赔付条件等内容作出约定;此外,也可能涉及到各主体之间的租赁合同、委托管理合同、特许经营合同等商事合同,其中对投保险种、赔付等事项作出约定。

1.     梳理现有险种和保险条款

针对此次疫情,已投保相关险种的商业物业业主、经营方和其他主体可以梳理保险合同条款,留意投保种类、承保范围、保险期间、免赔条款、附加条款等相关规定。正确理解和解读保险条款,整体把控、防范疫情可能造成的风险。

2.     联系保险公司确定保险适用情况

此外,商业物业业主、经营方和其他主体还可及时联系保险公司,确认既有的保险合同是否涵盖本次疫情或将来可能出现的类似情形。根据具体的情况,确定是否需要在既有保险条款项下增加相应的附加条款,扩展保险范围;或者是否需要补充购买可以承保类似传染病的保险。

3.     在商事合同中对保险事项作出事先约定

除完善保险合同外,商业物业主体还可重新审视租赁合同、委托管理合同、特许经营合同等商事合同中对相关各方之间有关保险的条款。

例如,合同各方可以结合当前保险产品的具体情况,考虑更新应当为商业保险投保的商业保险清单,以及时补充适用于疫情的保险。同时,合同各方可以基于各自对风险的评估协商是否需要追加相关保险的被保险人。此外,合同各方还可在合同中对于保费的分担、保险赔偿金的分配机制以及保险未覆盖损失的分担机制等事项进行约定。

 

三、关于商业物业疫情防控制度的思考

 

在本次疫情发生后,部分商业物业的业主和经营方针对疫情制定防控预案和应急预案,对疫情预防起到了积极作用。事实上,一旦发生大规模的传染病,由于疫情发展迅速,往往要求商业物业各主体更加迅速地反应,尽可能降低疫情在物业内的扩散。因此,针对商业物业,在日常运营中构建一系列应急制度显得尤为重要。

(一)          建立突发事件应急预案

根据《突发事件应对法》的规定,公共场所和其他人员密集场所的经营单位或者管理单位应当制定具体应急预案。此外,我国各省已纷纷制定突发事件应急条例,其中大多数省份的规定中明确要求商场、酒店等公共场所应当制定突发事件应急预案。因此,商业地产的业主、经营方和其他相关主体应当建立包括处理疫情在内的突发事件应急预案。这不仅是增强管理水平的要求,更是商业地产合法合规的要求。

针对疫情的特点,应急预案可以包括:疫情应对小组的组成和职责分工;疫情应急防控指南的制定和实施;物业内部防护和人员管理;应急救援设备、设施的配备和维护等。此外,从本次疫情来看,疫情可能引发商业物业防控物资不足、库存物品堆积等问题,因此,应急预案中也可以制定有关物资储备和库存商品的临时调配应急机制。

 

(二)  建立疫情预警制度

从疫情的发生到政府采取相应的管控措施,往往有一定的时间差。如果能够把握住这段时间,就能够为应对疫情带来很大的主动性。因此,商业物业的业主、经营方和其他相关主体可以建立疫情预警机制,安排人员收集疫情信息,组织研究有关应对措施,并根据对疫情严重程度的预判,分别采取不同程度的对策。例如,及时启动检查检疫措施、储备相应物资,调整经营活动安排等。

 

(三)  加强对公司员工的培训,提升疫情应对能力

从本次疫情早期传播的情况来看,人们对传染病的认识不足以及防疫知识缺乏也是造成疫情防控不力的重要原因之一。因此,为了能够在疫情发生后能够及时有力的应对,商业物业的业主、经营方和其他相关主体可以在平时加强对员工防疫知识的宣传和培训。

 

(四) 强化重大疫情等紧急情况的合同条款设计与审查

针对本次疫情,商业物业的业主、经营方和其他相关主体应及时梳理本次疫情可能给其合同的履行带来的影响和潜在的风险,并就相关问题进行研究和采取应对措施。此外,本次疫情也启示商业地产业主和经营方在以后的合同谈判中应关注重大疫情等紧急情况下合同主体各方的权利义务及风险分配问题,以降低合同履行的风险及减少损失。

 

结语:

文本主要讨论了商业地产在疫情发展下有关政府征用、保险和运营中应急制度建设等相关问题。由于疫情等突发事件属于小概率事件,因此上述问题在平时往往不被商事主体所重视,相关的合同条款也往往被视为合同中的次要条款。然而,小概率事件一旦发生,其造成的负面影响和损失却通常十分巨大,此时如果因为合同条款的原因导致相关商事主体承受更多的损失,对其而言无疑是雪上加霜。因此,建议商业地产的业内人士对上述问题给予关注。


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