从“蛋壳公寓事件”看长租公寓暴雷后引发的法律问题及处理

作者:周超超

观点

摘要:

2020年11月16日,“蛋壳公寓即将宣布破产“的消息登上热搜,引来了广大租客和房东等公众的关注。虽然遂即蛋壳公寓的官微进行了澄清“我们没有破产,也不会跑路”。但是据了解,蛋壳公寓实际上10月份就已经出现了拖欠租金情况,房东与蛋壳公寓相关分公司进行交涉,亦无结果。其实在蛋壳公寓暴雷之前,自2019年起,相继发生多起长租公寓暴雷事件,如鼎家、乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓倒闭或跑路,引发房东和业主大规模维权。

概况简介:

近年来,长租公寓作为一种房屋租赁的新型模式,使房东不用花费大量的时间去打理和管理租房,使租客获得了更多的选房权力以及更方便的选房流程,凭借着其便捷和规模化的优势,长租公寓拥有大批较优质的房源,同时亦非常受广大年轻人的青眯,也在近几年迅速发展起来。在长租公寓暴雷事件频繁发生的情况下,大家也对其经营模式进行了关注,按照长租公寓的经营模式,大部分长租公寓为了占领租赁市场,基本都采用“高进低出”、“长收短付”的模式,来维持公司的运行,但是这种经营模式,因缺乏监管,抗风险能力弱,一旦出现资金链断裂或者不可抗力等情况,就很难维持,如此受损失最大的就是租客和房东。蛋壳公寓能够维持至今,其一开始并未采用高进低出的模式,而是正常的市场行为“低进高出”,但后续为了占领更大的房源市场,其不断提高房东收益,使支付租金与收取租金的差距越来越小,从而使公司资金压力越加严重,资金回笼困难,资金链断裂后,蛋壳公寓也不可避免的出现了无法支付租金的事件。

在长租公寓暴雷后,相关法律问题也相继出现:

一、长租公寓方与房东之间的法律关系的问题及处理

长租公寓方与房东之间有签订《房屋出租委托代理合同》或者是《资产委托管理服务合同》,有签订《房屋租赁合同的》,如此,长租公寓方与房东之间是到底委托代理关系还是房屋租赁关系呢?经笔者查询了批量案例,总结得出在司法实践中有两种观点:

观点一,认为长租公寓方与房东之间法律关系属于委托关系。

典型案例1:四川省成都市成华区人民法院(2019)川0108民初8215号,方力诉邝松房屋租赁合同纠纷,裁判时间为2020年6月16日。

审判认定,邝松(房东)与乐伽公寓签订《房屋出租委托代理合同》并向乐伽公寓出具《授权委托书》,委托乐伽公寓以管理人名义就房屋与方力(承租人)签订相应《房屋租赁合同》并收取租金及押金,同时方力在签订合同时并通过微信与邝松就相关事宜进行了确认,据此,方力与邝松存在房屋租赁关系,邝松基于与乐伽公寓之间的合同解除收回房屋,属于对方力的违约,一审法院判决邝松承担相应的赔偿责任。

典型案例2:四川省成都市中级人民法院(2020)川01民终3007号,裁判时间为2020年7月3日。

一审判决认定原告与乐伽公寓存在租赁关系,乐伽公寓与被原告存在租赁关系,原告系次承租人的角色,因此,无依据向被告主张赔偿损失,但二审法院认定,上诉人(原审原告)与被上诉人(原审被告)之间存在租赁关系,因此撤销一审判决,改判被上诉人向上诉人承担相应的赔偿损失。

值得提出的是,本案被上诉人(房东)与乐伽公寓之间签订的系租赁合同,但被上诉人又向乐伽公寓出具了授权委托户,委托乐伽管理公司对房屋的使用权益、出租权力及管理维护权益。二审法院认为合同的性质不能单纯地以合同的名称来定论,应当根据合同双方当事人所设立权利义务内容来确定,根据合同内容及授权委托书,双方形成的法律关系更符合委托关系。

观点二:认为长租公寓方与房东之间法律关系属于租赁关系。

典型案例1:成都市双流区人民法院(2020)川0116民初3037号民事判决书,认定“房东杨某某、唐某与乐伽公寓之间的《房屋出租委托代理合同》的性质为租赁合同。”

典型案例2:浙江省杭州市余杭区人民法院(2019)浙0110民初17762号民事判决书,认定“原、被告签订的《房屋出租委托代理人合同》,其名为委托合同,实质系房屋租赁合同。”

典型案例3:浙江省杭州市江干区人民法院(2019)浙0104民初8512号民事判决书,认定“原告顾某与被告杭州金宣公司签订的《房屋出租委托代理合同》名为委托合同,实为房屋租赁合同,原告顾某以房屋租赁合同法律关系主张权利,本院予以支持。”

笔者较赞同观点二,虽然长租公寓方与房东之间的合同名为委托合同,但是从双方当事人的权利和义务以及合同的内容来看,就以蛋壳公寓与房东之间的所谓的《资产委托管理服务合同》为例,合同约定的是房东将租赁房屋交付给长租公寓方,长租公寓方最主要的义务是向房东按照固定期限(即租期)每月支付固定数额的费用(即租金),根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同的主要条款根据第二百一十三条的规定,包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。长租公寓方与房东的合同内容应当属于租赁合同的权利义务的内容,因此,长租公寓方与房东之间应当属于房屋租赁关系。

但是因个案中各不同的客观事实,存在各不同的证据,因此,并不能统一认定长租公寓方与房东之间的法律关系为租赁关系。如观点一中的案例1,该案中原告提供的授权委托书和与房东之间的《同意书》的证据,确实能够证明当时租用房屋时,原告明知其承租行为的相对方是房东,房东也明知其出租行为的向对方是租客,因此,原告与被告房东之间构成租赁关系,被告房东与公寓方构成委托关系。而对于观点一中的案例2不同于观点二中的案例,其房东亦向公寓方出具了授权委托书,二审法院按照合同内容及委托书来认定为委托关系。

而在观点二中的案例中,并未出现授权委托书及同意书等相关材料,就根据合同内容以及经法院调查的实际关系,判断长租公寓方与房东之间存在租赁关系。

因此,长租公寓方与房东之间存在何种法律关系,除了看长租公寓方与房东之间的合同内容外,还需按照个案之间的不同证据来判断决定。

二、房东是否可以解除与长租公寓方的合同的法律问题

不论长租公寓方与房东之间的合同是委托合同还是租赁合同,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。以及以蛋壳公寓与房东之间的合同,合同内容中明确约定“蛋壳公寓方迟延交付租金满15个工作日的,房东有权单独解除合同”,属于当事人约定一方解除合同的条件,当解除合同的条件成就时,房东就享有解除权。

根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。房东应当将解除合同的通知送达给对方,通知达到即合同解除。

三、房东解除与长租公寓方的合同后可否收回房屋的法律问题

(一)房东是否有权收回房屋的问题

该情况必须按照长租公寓方与房东之间的法律关系进行论证。若长租公寓方与房东之间属于委托关系,根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条规定“受托人以自己名义,在委托人授权范围内与第三人订立合同,第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

因此,受托人的在委托权限内行使的行为的法律后果应当由委托人承担,即如果房东委托长租公寓方将房屋出租给租客,长租公寓方也行使了该行为代理委托人即房东进行了房屋的出租,该出租行为其实就是房东的出租行为,若租客不存在法定或者约定的违约行为,房东无权提前收回房屋。

若长租公寓方与房东之间的法律关系为租赁关系,长租公寓方与租客之间系转租关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条的规定,承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的,出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同,收回租赁物。因此,长租公寓方迟延支付租金的,出租人可以依约解除合同,也可以依法催告合理期限内要求支付租金,经催告后仍不能支付租金的,出租人可以解除合同,合同解除的,出租人依法享有收回租赁物的权力。

(二)房东如何收回房屋的问题

房东在一定情况下享有收回房屋的权力,但是长租公寓暴雷极易引发群体事件,因此近日,蛋壳公寓为代表的长租公寓暴雷成了社会焦点,多地房管局、住建局发布关于加强住房租赁行业监督管理的紧急通知,要求保障住房租赁双方权益,化解租房市场的矛盾和风险。据了解武汉市房管局、深圳住建局首先发声,表示各区(新区)住房建设局要加强监督,对于停水、停电、停气等方式驱赶租户的物业服务企业,严格按照有关规定责令改正,并给予警告、罚款等行政处罚。《通知》还规定:因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主与租户之间的租赁纠纷及不稳定因素,物业服务企业应主动上报小区所在街道办事处。

虽然,上述《通知》已不再深圳市物业管理行业协会官网显示,对此,据澎湃新闻记者了解深圳市住房和建设局相关工作人员表示,“通知是有的,但不是对外发布的,是发布给各区住建局和各物业公司的,目前物业管理协会网站上已经撤销。”[1]

不管如何,出租人收回房屋的行为应当合理合法地进行,不应通过强硬手段来驱赶租客,应当通过法律程序进行解决。



注释:

[1]来源,澎湃新闻记者 计思敏


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