意思表示不真实的合同效力问题

作者:刘晓 张天一

观点

意思表示是行为人将欲发生一定法律效果的内部意思表示在外的行为。关于意思表示的构成要素存在不同学说,但各种理论均承认,无瑕疵的民事法律行为必须具备意思表示真实的特点。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益”。

有瑕疵的意思表示会造成法律行为的瑕疵。瑕疵意思表示,可能系行为人因外部原因而意思表示不自由,如受到欺诈、胁迫;或行为人意思表示不真实,如恶意串通、虚假意思表示等。但意思表示不自由或不真实导致的法律行为瑕疵并不必然导致法律行为的无效。关于上述两种意思表示瑕疵,欺诈、胁迫等意思表示不自由在《中华人民共和国合同法》第五十二条[1]中已有较为明确的规定,本文不展开论述。而关于意思表示不真实情况下合同效力问题,本文拟从案例及法律规定两个角度进行分析。

一、参考案例

张某某为北京某有限公司(以下简称“公司”)的法定代表人。2009年,因公司资金周转需要,张某某欲用其所有的两套房屋通过银行抵押贷款得到资金用于公司经营。因张某某年纪较大不符合银行贷款规定,为尽快取得资金,由中间人推荐李某,经双方协商,双方同意以二手房屋“买卖”的名义,将张某某两套房屋暂时过户至李某名下,借李某之名以两套房屋在银行办理房屋抵押贷款,以获得银行贷款资金。张某某支付了房屋过户及贷款的税费。后公司一直按照李某与银行签订的借款合同将每月需还款项存入李某名下账号,以偿还借用李某名义获得的银行贷款。后因李某出售房屋,双方产生纠纷,张某某诉至法院。

张某某认为,双方之间基于信任借李某之名代持房屋,双方之间并不是真实的房屋买卖,李某对两套房产不享有真正的所有权。而李某认为双方是在平等协商基础上签订的房屋买卖合同,张某某自愿将房屋出卖给李某,房产已经过户至其名下,因此有权处分该房产。

本案一审驳回了张某某的诉讼请求,认为房屋买卖合法有效。张某某上诉,二审法院经审理认为一审事实认定不清,裁定发回重审。

发回重审后,一审法院审理归纳本案的争议焦点为张某某与李某之间的《存量房屋买卖合同》是否是双方进行房屋买卖的真实意思表示。综合案件证据及双方主张、陈述,法院分析如下:

第一,在二手房买卖中,通常情况下,房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付时间、转让过户时间及违约责任等是买卖双方协商的主要内容,在买卖双方的房屋买卖合同中一般应作出明确约定。本案中,经法院询问,张某某、李某均否认双方之间存在除《存量房屋买卖合同》之外的其他房屋买卖合同,而本案所涉《存量房屋买卖合同》内容十分简略,对于房款的支付、房屋交付等合同必要条款未作约定,与一般房屋买卖交易习惯相悖。

第二,结合房屋坐落及市场行情,两份《存量房屋买卖合同》约定的房屋价格明显低于房屋当时的实际价值。

第三,关于银行贷款的还款问题。李某称公司向其2个还贷账户中所存入款项为《北京市房屋租赁合同》项下的租金,张某某主张公司的行为系代其归还银行贷款。对比相关证据可以看出李某的主张与证据存在部分矛盾,对于上述矛盾,李某并未给出合理解释。

第四,对于法院询问的房屋买卖事宜及李某与公司之间的房屋租赁事宜的磋商、实际履行等交易细节,李某未能进行合理说明。

第五,李某和张某某未对房屋进行过实际交接,房屋一直由张某某、公司实际控制使用。

上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实及李某未进行合理解释的矛盾之处,均证明李某与张某某之间的房屋交易非真实交易,综合全案证据,一审法院对张某某所称《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示,而是为了通过房屋买卖的形式向银行贷款,房贷由公司归还直至双方产生矛盾的说法予以采信。根据《民法通则》第五十五条[2],意思表示真实是民事行为的生效要件之一,因此,一审法院认为张某某、李某签订的《存量房屋买卖合同》欠缺双方就房屋进行买卖的真实意思,应为无效。

李某不服该判决提起上诉,二审法院经审理维持了一审法院认定合同无效的判决。

二、案例评述

本案张某某与李某之间的纠纷争议焦点为双方签订的《存量房屋买卖合同》是否有效,进一步分析该焦点,需解决的问题实际上包括了双方签订该合同意思表示是否真实、以及如果不真实是否影响合同效力的两个层面。

第一,关于合同意思表示是否真实。笔者认为,民商事法律行为中,当事人意思表示是否真实应根据争议合同的订立及履行情况、证据材料、当事人陈述等案件具体事实情况,并结相关交易惯例进行综合认定。从本案中可借鉴对意思表示真实性存疑案件进行考量的角度,如合同是否包括该项法律行为应当包括的一般内容、合同约定内容是否符合常理,以及合同签订后双方是否实际按照约定履行,双方对合同订立及履行的过程是否充分了解等。

第二,如果意思表示不真实,是否影响合同效力。本案法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第四条[3],最终认定合同欠缺双方真实意思表示并判决合同无效。结合本案判决来看,笔者认为,在满足如下条件情况下,意思表示不真实可能会导致合同无效:(1)当事人做出的不真实意思表示为双方行为;(2)双方通谋做出虚假意思表示。本案中,张某某及李某签订房屋买卖合同时均明知不是为房屋买卖交易,并非其中一方隐瞒对方做出虚假意思表示,虽然本案李某在诉讼过程中否认双方共同做出虚假意思表示,但最终法院审理认定案涉合同系双方为获取银行贷款而签订,并非为真实的房屋买卖之目的,该案双方明知对方的真实意思,并对虚假意思表示事先通谋。

三、意思表示不真实而合同无效情形及依据

意思表示不真实或虚假意思表示应具有上述第二部分总结的两个特点:双方行为及存在合意或称“通谋”,排除单独一方的真意保留、误解或欺诈行为。

虚假意思表示因双方均无合同内容所示的合同目的而不应当受到合同约束。上述案例所援引法律依据及论述说理囿于判决时间较早而无法体现《中华人民共和国民法总则》的立法内容,现在我国民法总则对双方虚假意思表示的后果已做出了明确规定,《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。

结合上述案例事实及法律规定,虚假意思表示需包括双方订立合同的意思表示均不真实、双方对作出的虚假意思表示具有事先通谋,在满足前述条件下,双方作出虚假意思表示订立的合同应为无效,具体法律依据为前述第一百四十六条第一款。

然而第一百四十六条第一款仅解决了以虚假意思表示订立的合同的效力问题。而合同双方通过虚假意思表示,往往是为了隐藏双方意欲使其发生效力的真实意思。双方隐藏真实意思一般是为规避某些规定限制或某种不利的法律后果,因此双方隐藏的真实意思表示常常可能构成《中华人民共和国合同法》第五十二条之“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”或“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形。对此,《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款也明确规定“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”。

需要注意的是,隐藏的真实意思表示并不必然均属于法定无效情形,双方的真实意思表示的法律效力要根据个案情况进行综合判断。

综上,《中华人民共和国合同法》第五十二条为最常被引用的合同无效法律规定,但笔者意欲通过本文案例说明,合同的效力问题应当追本溯源,应从合同当事人是否达成了一致的、真实的意思表示开始探究。从合同的订立、履行等各方面判断当事人的真实意思表示是否真实,从意思表示的真实性角度来审查合同效力。如果意思表示本身是虚假的,则相应的法律行为自然具有瑕疵。




[1] 第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

[2] 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。

[3] 第四条  当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。


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