商品房买卖合同解除权除斥期间适用问题研究

作者:董冬

观点

摘要:实践中商品房买卖合同时常因买受人逾期支付余款或者逾期办理贷款而致使商品房买卖合同陷入于履行的不明确状态,出卖人因没及时行使合同解除权而导致解除权的法定除斥期间届满而丧失解除权,商品房买卖合同就会陷入既无法解除也无法得以继续履行的尴尬困境。本文从商品房买卖合同解除权除斥期间的法理基础及司法实践出发,并围绕司法解释本身的文义及解释本义,以解决商品房买卖合同除斥期间行使困境及对司法解释条文进行合理解释与重构,最终实现商品房买卖合同的交易安全性与确定性。


关键词:解除权、除斥期间、行使困境、重构

一、   解除权除斥期间及解除权行使困境

(一)解除权除斥期间的法律规定

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”

本条司法解释即是对解除权行使期限的规定。该条款规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方当事人催告后,解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方如果没有催告的,解除权应当自解除权发生之日起一年内行使。如果解除权发生之日起逾期一年不行使的,解除权将归于消灭。解除权消灭制度就是为了促使债权人更好地行使法定解除权,避免解除权的滥用,从这个角度说,这亦是公平原则及诚实信用原则之要求。[1]

(二)解除权除斥期间的法理基础

从效益上分析,解除权法定除斥期间的规定驱使权利人及时行权,防止房地产交易的不确定状态。解除权法定行使期限其实是促进交易的快速进行和终止,规避长时间的不稳定交易关系,从而促进交易的效率。

从交易安全上分析,解除权的行使实际上是解除双方合同关系的不明确状态,促进交易的安全,但是如果解除权人长期不行使解除权力,也会使双方合同处于不稳定的状态,债务人选择变得更加困难,则会使一方陷入无法脱身的境地。因此,规定了解除权的法定行使期间,更好地保障了房地产交易的安全。

从解除权的权利性质分析,作为形成权的解除权其行使并非是无期限的,而且解除权系使法律关系消灭,不同于债权请求权及物权请求权,形成权系权利一方意思表示则可以变动双方法律关系,因此必须要限制其权利的行使期限以保障法律关系的不明确状态,而且其行使期限也必须是固定不变的。关于形成权的存续期间(除斥期间),“民法”未设一般规定,可分为三类:(1)就个别形成权,设有存续期间,唯其期间多较消灭时效为短,以早日确定当事人的法律关系;(2)明定若干形成权的行使未定期间者,于他方当事人催告后,逾期未行使的时,形成权消灭;(3)未设有存续期间或催告的规定,如共有物分割请求权。无论何种情形,均有权利失效原则的适用。[2]

因此根据以上三点原因,解除权法定除斥期间的法律规定其初衷是善意的,有其存在的合理性与合法性,基于解除权系消灭法律关系的形成权性质,更应当限制其行使期限,以防止法律关系的不确定状态。

(三)解除权行使的除斥期间困境

实践中很多商品房买卖合同因买受人逾期支付余款或者逾期办理按揭贷款而致使商品房买卖合同陷入于履行的不明确状态,出卖人因没及时行使合同解除权而导致解除权的法定除斥期间到期而丧失解除权,商品房买卖合同就会陷入既无法解除也无法得到继续履行的尴尬困境。尤其是买受人下落不明或者买受人因个人原因而无法办理按揭贷款的情况,一但一年的除斥期间届满,出卖人的解除权即归于消灭。虽然商品房的所有权并没有转移,但是一般的商品房预售合同均会进行合同备案登记和商品房的预购预告登记,合同一但无法解除的话,商品房上的预告登记和备案均无法撤销,就会导致商品房无法进行再次交易。如主张继续履行,因买受人下落不明而无法继续履行,或因买受人无力采取其他付款方式也无法使合同得以继续履行。

上述合同的履行状态,如果严格适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于除斥期间的规定,就很有可能会陷入合同履行的不明确困境。上述如买受人一直无法联系就可能导致合同一直无法继续履行,且出卖人因未在解除权发生之日起一年的除斥期间内主张解除合同的,那么合同最终可能因时效消灭而无法解除,既然无法解除又无法继续履行的商品房买卖合同则会因解除权除斥期间规定而陷于不明确状态,从而导致合同备案和预告登记将无法撤销,将会影响此商品房的再度销售。

在李拥军与南京鸿兴达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案中,南京市中级人民法院认为:“合同解除权系形成权,依法定或约定享有合同解除权的一方当事人,经其单方面意思表示即可使合同效力归于消灭,从而对当事人的权利义务产生重大的影响。如解除权人长期握有合同解除权,既不行使也不放弃,因合同随时有被解除的可能,从而将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态,这与《合同法》维护交易安全稳定和社会经济秩序的立法目的相悖。因此,合同解除权与其他形成权一样,应受到除斥期间的限制,如果经过除斥期间不行使,解除权则应当归于消灭。[3]”本案买受人长达8年时间未支付剩余房款,而再审法院认定开发商解除权因超过除斥期间而消灭,即合同无法解除,买受人也未继续支付款项,合同履行仍处于不明确状态。本案商品房买卖合同解除权的除斥期间最终导致了解除合同的困境,而买受人的持续违约反而获得了诉讼胜利,有违公平与诚实守信原则。

二、   解除权行使的除斥期间困境的司法应对实践

    (一)解除权除斥期间适用的前提条件

1.德国民法关于解除权除斥期间适用的规定

对于解除权,可以约定一个除斥期间,或者依第355条予以确定。[4]所以德国民法关于解除权的除斥期间的适用首先依照双方的约定,如果有关于解除权消灭时效的约定的则按照约定进行,没有约定的就直接适用民法典第355条的规定来确定除斥期间。而德国民法典第355条规定:“对行使解除权未约定期限的,另一方当事人可以对解除权人规定一个行使解除权的适当期限。期限届满前未声明解除的,解除权消灭。”未约定行使解除权期限的,那么另一方当事人可以直接规定一个适当期限,解除权人于适当期限仍未主张解除的,那么解除权消灭。德国民法的这款规定与《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定并不相同,其并没有解除权发生之日起一年内未行使而消灭的强制性规定。但是两者解除权除斥期间的适用前提条件均是有约定的从约定,没有约定从法律规定。

2.解除权除斥期间适用的前提条件

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定法定解除权适用的前提条件是“法律没有规定或者当事人没有约定”。如何理解法律没有规定或者当事人没有约定是正确适用该条款的关键。本文认为这里的“法律没有规定或者当事人没有约定”具体指的是法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的具体期限。

在杭州嘉谊置业有限公司与张宏伟房屋买卖合同纠纷一审民事案件中,杭州市西湖区人民法院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于未经催告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内未行使的规定,适用的前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”。而本案中,《商品房买卖合同》明确约定,被告逾期支付购房款超过90日的,原告有权解除合同;且本案的商品房买卖属于分期付款买卖,现被告未支付到期价款的金额已超过全部价款的五分之一,根据《合同法》第一百六十七条第一款的规定,原告可以要求解除合同。故原告享有解除合同的权利。[5]

在胡国挺与浙江爱茵霍芬置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审案件中,杭州市中级人民法院认为:同时合同附件八第六条第1款还约定,胡国挺未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的……逾期超过三十日且胡国挺也未以其他方式付清全部房款的,则置业公司有权解除合同。现胡国挺仅除支付了部分首付款外,剩余房款至今既未办妥按揭贷款手续,亦未以其他方式付清全部房款,显属违约。故置业公司行使解除权不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的情形。据此,原审法院判决解除置业公司与胡国挺于2016年3月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》并由胡国挺配合置业公司办理杭州市西湖区商品房的登记备案撤销手续并无不当。[6]

以上两个案例均表明了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款是有适用前提的,其前提条件是“法律没有规定或者当事人没有约定”,两个判例均认为只要约定了解除权行使的条件就不符合第十五条第二款的适用前提条件,也就不适用除斥期间一年的规定。 “逾期支付购房款超过90日或逾期办理按揭超过三十日,出卖人有权解除合同”的约定系解除权的行使期限,而本文认为则是解除权行使条件而非期限。以上两个判例可能也认识到如果认定解除权消灭,那么就无法消除合同履行的不确定状态,合同无法解除,反而使违约方得到了胜诉,违背了公平原则。

本文认为,第十五条第二款的适用条件“法律没有规定或者当事人没有约定”具体指的是法律或者当事人约定了解除权的具体行使期限而非行使条件。因此,严格意义上讲上述两个判例排除第十五条第二款适用的理由是有问题的。只有商品房买卖合同明确约定了行使解除权的截止期限,才能排除第十五条第二款关于一年除斥期间的规定,即适用约定而非适用司法解释的规定。

(二)解除权因除斥期间届满消灭的司法实践

然而在陈圣健与浙江一统实业有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督案件中,浙江省高级人民法院认为:从规定解除权除斥期间的立法目的来看,不管是法定解除权还是约定解除权,在除斥期间这个问题上并无二致,合同法第九十五条规定的解除权消灭情形亦未就法定解除权和约定解除权作出区分。故二审判决认为法定解除权和约定解除权在除斥期间问题上可以相互参照适用有关法律规范,并无不当。陈圣健关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定仅能适用于法定解除权情形而本案不能参照适用的主张,有悖于解除权除斥期间的立法目的,难以成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,陈圣健行使解除权已经超过一年除斥期间,原判据此驳回其要求解除合同之诉请,适用法律并无不当。[7]

无论是约定解除权还是法定解除权,本判例均严格遵守了司法解释第十五条第二款关于解除权除斥期间的规定,一旦解除权超过一年除斥期间未能行使的均归于消灭。浙江省高院对于商品房买卖合同解除权除斥期间的态度是严守司法解释的文本含义,即解除权发生之日起一年内没有行使的那么就当然消灭,法院有权驳回解除权人的解除合同请求权。浙江省高院对于适用司法解释第十五条第二款一年除斥期间的规定是没有任何回旋余地的。对于本案例,因被告买受人并非下落不明,虽然商品房买卖合同不能得以解除,但是并不影响出卖人另行向买受人主张继续履行合同及支付逾期付款违约金等请求,因此即使法院判定合同未能解除,但并不影响出卖人的其他合同权利。

本文认为,商品房买卖合同解除权的一年除斥期间严格适用是原则,也是对于解除权人怠于行使权利的惩罚,以消除双方合同状态的不确定状态,解除权一旦消灭,合同的效力状态系合法有效不得解除,也即合同纠纷解决机制只剩一种方式,即继续履行合同。上述的合同处理均是符合司法解释的,均是符合法理逻辑的,但是唯一一点致命的悖论可能很多人没有考虑到,即合同虽然可以继续履行,其前提也是要具备继续履行的条件,如果买受人一直无偿付能力,那么合同将无法继续履行依然陷入不确定的对抗履行状态,也有可能要求继续履行的权利已过诉讼时效的风险,那么即无法解除也无法继续履行,一直悬而未决的合同状态并非民法追求的公平状态,系严重违背了民法的效率原则与交易安全原则。

(三)解除权不因除斥期间届满消灭的司法实践

在温州时代集团大地房地产开发有限公司与季丽燕商品房销售合同纠纷二审案件中,温州市中级人民法院认为:需要特别说明的是,本案系季丽燕迟延履行付款义务导致合同解除,经温州时代集团大地房地产开发有限公司多次发函要求被告履行付款义务,现季丽燕拒绝履行付款义务,又不同意解除合同,业已损害温州时代集团大地房地产开发有限公司的合法权益,有违公平原则,季丽燕的上述行为导致合同履行不能,故季丽燕以温州时代集团大地房地产开发有限公司行使合同解除权已经超过法定除斥期间的抗辩理由,不能成立,不予采信。现温州时代集团大地房地产开发有限公司请求法院判决解除双方的《商品房买卖合同》,系其诉讼权利的选择,于法无悖,依法予以支持。[8]

本案例同样解除权人也是超过一年除斥期间行使解除权,但是解除权人期间一直通过发函要求买受人支付剩余房款以继续履行合同,而买受人既不同意解除也不同意继续履行,那么合同的状态就陷入了未决状态,长期以往本合同就会进入僵局,而且合同备案和预告登记均不能撤销,严重限制了解除权人对于不动产再次交易的权利。因此,对于即使过了一年除斥期间的商品房买卖合同,为消除未决状态,解除权人仍有权解除合同,这也是本案合同纠纷最好的处置方案。温州市中院关于本案合同解除最重要的理由系本案合同无法继续履行即无法达到双方最初的合同目的,那么不解除不足以解决本案纠纷以促成本案的个案公平。于是温州市中院直接规避适用司法解释第十五条的规定,以合同目的落空为由来解除双方商品房买卖合同,以消除此中尴尬境地。

本文认为,根据法定解除,因已经联系不到买受人或无法支付房款而导致合同目的无法达到,因此出卖人可以根据法定解除的程序进行催告买受人支付余款,待催告函送达买受人之日起三个月后再行使解除权。该前置程序系根据《解释》的第十五条第一款以法定解除程序进行主张解除权,从而避免了第二款的解除权发生之日起一年的除斥期间。我们认为,根据《解释》第十五条第一款之法定解除规定,该条款并没有除斥期间的规定,只要一方迟延履行构成根本违约,那么另一方就有解除权,其前提程序是三个月的催告履行期,即给违约方三个月的宽限期,一旦到期解除权人既得立即解除双方合同,该条款系法定解除之规定有可规避第二款的法定除斥期间之规定。

三、   解除权除斥期间规定重构及立法建议

(一)  解除权除斥期间的重构

1.重构原因

综合上述列举案例分析,一方迟延履行主合同债务,另一方主张解除合同的,即使有超过除斥期间的情形,法院大部分案例仍支持解除合同以消除商品房买卖合同履行的不确定状态。在众多的商品房买卖合同纠纷中,如不能解除合同将会导致合同备案登记及预告登记无法撤销,上述登记无法撤销的将会影响商品房的再次出售和交易。因此,商品房买卖合同目的落空,解除合同将是其最优的处置方案。但是也有部分法院的案例会严格遵守《解释》第二款的规定,只要解除权发生之日起超出一年除斥期间就归于消灭。

两种截然不同的判法,最终合同纠纷的处理也不尽相同。第一种直接解除合同的,那么就直接终止了合同履行的不明确状态,有利于快速解决纠纷;而第二种认定解除权消灭的,那么合同仍是合法有效的,双方均需要依约履行合同主债务。如一方下落不明或者无力履行合同主义务的,那么合同将继续陷入新的僵局,即使判决要求一方继续履行也无济于事。因此,第二种方案仍要回到合同解除的处置方案中,但是解除权已经消灭,合同将一直处于未决状态,即无法履行也无法解除,最终导致解除权消灭的悖论中。所以,有必要对《解释》第十五条第二款的规定进行重构,用法学解释理论体系来对该条款进行合理解释与重构。

2.重构方案

上文论述中可以得出,超过除斥期间一年的商品房买卖合同解除权人享有解除权的处置方案更加优于解除权消灭的方案。但是,在法律适用中仍然无法规避解除权一年除斥期间的规定,那么是否可以利用法学解释理论对该条款进行解释说明,从而使商品房买卖合同解除权行使走出一年除斥期间的困境?

对于商品房买卖合同纠纷中未履行主债务的解除权除斥期间一年的规定,其初衷系促使解除权人尽快行使解除权,但是一旦解除权人不行使的那么解除权就归于消灭。我国司法解释的规定,在其他国家民法典系找不出同样的规定。依据《德国民法典》第638条规定,“定做人因瑕疵而享有的解约,六个月不行使而消灭”,《日本式民法典》第637条规定,“契约的解除,应自工作标的物交付时起一年内实行”。[9]以上虽然和一年除斥期间有类似之处,但是商品房买卖合同与承揽合同履行的方式和规则本不相同,承揽合同并不需要备案和登记,而商品房买卖合同则涉及合同备案和预告登记程序,一般合同签订了必须要有合同备案手续,如果合同一直无法解除的那么合同备案将无法撤销,承揽合同则没有这样的困扰;其次,各国法律一般是在物交付之日起开始算除斥期间,这就不涉及货款的支付问题了,一般都是货款结清才交付货物,而解释第十五条第二款则规定是发生解除权之日起算除斥期间,那么后续就会涉及剩余房款的支付问题,一旦买受人下落不明或者无力支付剩余房款的,不解除合同是无法终结这个不确定状态的。

因此,一年除斥期间的规定本身就是不合适商品房买卖合同的解除权消灭机制。其规定本身就无法消除合同的不明确状态以及合同的持续未决状态,从理论上是符合法理规定的,但实践中很难操作该条款,所有有必要对其进行解释和规避。对于约定解除的,已过一年除斥期间的商品房买卖合同,本文认为仍可以适用《解释》第十五条第一款的规定,因对于第二款其已经无法解除了,但是解除权人仍可以依第一款法定解除之规定向违约方催告三个月,三个月后获得新的解除权。这并不违反第十五条本身的含义,即对于第二款而言解除权系已消灭,对于第一款而言新的解除权已经产生,新的解除权以消除合同的持续未决状态。因此,第十五条应当有两层含义,第一款系法定的解除权,第二款系解除权的消灭时效,两者并不存在矛盾,即使第二款规定的时间届满,依照第一款的程序仍可以产生新的解除权,因为违约仍是持续的,新的合同不明确状态产生,解除权也可以继续产生。

(二)  立法完善建议

基于上文论述,我们认为有必要灵活适用第十五条一年除斥期间的规定。因为即使过了一年的除斥期间,根据新的合同未决状态依然可以产生新的法定解除权,那么该条款就可以被适当地回避适用。一年的除斥期间也无法适应商品房买卖合同履行的复杂性和解约的复杂性,一般合同无法解除但并不影响合同标的物的善意取得,但是商品房买卖合同的备案和登记程序使得其与众不同,不能简单地机械地适用一年除斥期间规定。因此,应当参照德国民法典的规定,法律没有规定或者当事人没有约定的,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。只有当事人催告了,解除权人仍不解除的,那么可以适用除斥期间。如果双方合同一直处于未决状态,那么解除权就一直随未决状态而持续存在,即使消灭了,也会因违约方的持续违约,解除权也会得以重新再生。总而言之,解除权的消灭与再生和合同未决状态相关。

四、   结语

在诸多的商品房买卖合同纠纷案件中,如不能判决解除合同将会导致合同备案登记及预告登记最终无法撤销,将会影响商品房的再次出售和交易。因此,商品房买卖合同目的落空,解除合同是纠纷案件最优的判决方案。但是也有部分法院的案例会严格遵守《解释》第十五条第二款的规定,只要解除权发生之日起超出一年除斥期间就归于消灭。本文建议,除斥期间的适用不应机械地尊从司法解释本身的文义规定,而应深层次地解读司法解释条文的创设本义及法理内涵,除斥期间本身就是解决交易的不安全性及不确定性,那么如解除合同更能够达到交易的安全和确定的话,何不如回避适用除斥期间的规定而直接判决解除合同!

 

 

 

 

 

 

 

参考文献:

1.  【德】迪特尔·梅迪库斯著,邵建东译:《德国民法总论》,法律出版社,2000年8月版,第89页。

2.  王泽鉴:《民法总则》,北京大学出版社,2009年12月版,第107页。

3.  最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社,2003年5月版,第207页。

4.  最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社,2003年5月版,第208页。

5.  浙江省高级人民法院(2015)浙民申字第293号再审裁定。

6.  南京市中级人民法院(2014)宁民再终字第1号民事再审判决书。

7.  杭州市中级人民法院(2017)浙01民终6690号二审判决。

8.  温州市中级人民法院(2015)浙温民终字第3537号二审判决。

9.  杭州市西湖区人民法院(2017)浙0106民初9953号一审判决。

 



[1] 最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社,2003年5月版,第207页。

[2] 王泽鉴:《民法总则》,北京大学出版社,2009年12月版,第107页。

[3] 南京市中级人民法院(2014)宁民再终字第1号民事再审判决书。

[4] 【德】迪特尔·梅迪库斯著,邵建东译:《德国民法总论》,法律出版社,2000年8月版,第89页。

[5] 杭州市西湖区人民法院(2017)浙0106民初9953号一审判决。

[6] 杭州市中级人民法院(2017)浙01民终6690号二审判决。

[7] 浙江省高级人民法院(2015)浙民申字第293号再审裁定。

[8] 温州市中级人民法院(2015)浙温民终字第3537号二审判决。

[9] 最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社,2003年5月版,第208页。


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