新立法动态下民宿市场潜在法律问题简析

作者:孙凌岳 匡本熙

观点

2019年08月23日,国务院办公厅,发布《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》,其中提出“规范旅游民宿市场,推动星级旅游民宿品牌化发展”。而在此前,2019年7月,国家文化和旅游部发布了新版的旅游民宿行业标准(《旅游民宿基本要求与评价(LB/T 065-2019)》)。一系列政策标准的发布预示着民宿行业将逐渐朝着制度化、专业化的方向发展。而对于民宿市场的投资商、开发商、经营商等各类市场参与者而言,如何界定民宿、如何运营民宿、如何防范民宿法律风险等问题一直是业界普遍关心的问题。

 

一、    什么是民宿

 

民宿给人的普遍印象是其区别于传统酒店的“非标准性”。在国内,民宿容易与精品酒店混用,一并归为“非标准住宿”。而在国际上,一般将国内通常理解的“民宿”归入“Rentals & Shares”(租赁与共享住宿),以与“Hotels”(酒店)加以区分。然而,对“民宿”及其相关概念始终未有清晰、统一的界定。在上述背景下,为了行业进一步的健康发展,民宿的概念亟需厘清。可喜的是,我国目前从法律规范和行业标准方面已开始逐步进行探索和尝试。

 

1.   法律规范对“民宿”的界定

 

目前,国家层面尚未出台专门针对“民宿”的法律法规,也没有对“民宿”作出明确的定义。但国务院办公厅于2018年9月24日发布《完善促进消费体制机制实施方案(2018—2020年)》,将“民宿”归为“短租服务”的一种。

在地方层面,目前已有浙江、海南和广东三个省份制定了专门针对民宿的地方规章。其中浙江省政府办公厅于2016年12月5日发布的《关于确定民宿范围和条件的指导意见》中对“民宿”概念进行了界定,从中可以概括出“民宿”的如下几个主要特征:①利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房;②结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林牧渔业生产活动;③小规模。

海南省于2019年4月29日颁布了《海南省乡村民宿管理办法》,其中对民宿的界定基本与浙江省的规定相一致,因其针对的是乡村民宿,故而也更强调了其中的乡村因素。

此外,广东省政府于2019年6月21日颁布了《广东省民宿管理暂行办法》,除了与浙江和海南两省的类似规定外,广东省的规定提出了界定“民宿”的又一标准:民宿主人参与接待。

 

2.   行业标准中的界定

 

国家文化和旅游部于2019年7月3日发布的最新版《旅游民宿基本要求及评价(LB/T 065-2019)》中对旅游民宿进行了定义,其中可以概括出四项主要判断标准:①利用民居等相关闲置资源;②小规模;③主人参与接待;④结合当地的自然、文化与生产生活方式。

该标准虽然主要由浙江省参与制定,但实际上基本延续了广东省的标准,坚持了民宿主人参与接待这一标准。该行业标准的制定和执行或将为日后民宿行业的全国性立法提供理论和实践层面的参考。

 

二、    民宿运营的常见商业模式

 

近年来,民宿市场逐渐发展壮大,在国际上,除Airbnb(爱彼迎)等行业巨头外,一些传统酒店管理集团也纷纷踏足这一市场。雅高于2016年收购了豪华短租平台Onefinestay,以收购现有平台的方式进入民宿市场;万豪则与Hostmaker、TurnKey Vacation Rentals等合作,推出自己的豪华住宅的短租民宿服务平台(Homes & Villas),以合作的方式进入民宿市场。国内方面,除了Airbnb等外资企业外,许多本土企业也纷纷抢占民宿市场,例如:途家、小猪等已经建立起成熟的民宿平台;路客、有家等则积极拓展民宿委托经营市场;首旅集团于2015年与山里寒舍合作推出了“首旅寒舍”品牌,后又打造出了“云上四季民宿”平台,以此探索非标准住宿市场。

总体而言,当前国内民宿运营比较常见的方式主要包括:线上平台模式、委托经营模式、收购/承租经营模式等。

 

1.   线上平台模式

 

目前,国内有一些民宿平台,主要为民宿主人与民宿客人提供线上信息交换服务,以互联网为依托整合线下各类民宿资源,为消费者提供全面、多样的住宿选择。上述平台通常不参与民宿的经营管理,一般只负责对线上发布的民宿的基本信息和资质条件等要素做必要审核,而由民宿主人在线下向民宿客人提供入住服务。在目前的国内市场中,全球民宿业知名企业Airbnb及本土平台小猪、途家等通常可归入此种模式。

在该种模式下,民宿平台往往能够汇聚大量的民宿房源和消费客户,从客户体验上能够提供多种类的产品需求,同时在平台上可以形成信息量巨大的云数据。但民宿平台也存在一些潜在的问题,例如:平台上民宿服务的质量难以把控,服务水准层次不齐等。目前,为了提升平台的服务质量,一些企业正在尝试打造出更为精准定位的民宿平台,如Airbnb推出了Airbnb Plus,力图提升品质;又如,雅高收购的Onefinestay在市场上有“高端版Airbnb”之称。此外,许多民宿平台已不满足于仅仅提供平台服务,希望进一步参与民宿的经营管理,以此满足民宿市场专业化的需求、提升平台上民宿服务的质量。

 

2.   委托经营模式

 

除上述线上民宿平台外,也有一些民宿管理公司可以为民宿业主提供民宿的集中经营管理服务。在该种模式下,民宿管理公司一般会与民宿业主签订委托管理协议,约定经营投入、收益分配等商业条件,在此基础上由民宿管理公司受托将房屋作为民宿进行集中经营,并以统一的品牌为消费者提供民宿服务。目前国内已经有多个品牌进入民宿托管服务的市场,包括:途家、路客、有家、城宿等。此外,国际上前文提到的Hostmaker以及TurnKey Vacation Rentals也基本同属于此种模式。

该种模式将民宿的所有权和经营权相分离,不仅一定程度上解放了业主的时间和精力投入,也有利于提升民宿经营的专业化和标准化,提升了民宿经营的效益。但另一方面,民宿管理公司可能会面临来自委托方(即民宿业主)的制约,在资金投入、硬件标准、管理权限等方面是否满足达到管理公司或品牌的要求或许有一定的不确定性,因此民宿管理公司和民宿业主需要妥善处理双方之间的权利义务关系。

 

3.   收购/承租经营模式

 

除上述两种比较常见的模式之外,还有部分民宿运营商会直接收购或承租房屋,而后再将该等房屋进行装修并作为民宿经营。在此种模式项下,运营商与民宿(原)所有权人之间并非委托管理的关系,而是由运营商将民宿所有权或使用权“买断”,民宿(原)所有权人仅收取购房款或租金,民宿的经营风险和收益则由运营商自行承担。根据相关媒体的报道,首旅集团与山里寒舍合作推出的“首旅寒舍”以及花筑等品牌可能属于此种模式。

在此种模式下,运营商拥有经营自主权,有利于品牌形象的塑造,也有利于统一的规划和成本控制。但其不确定性也十分明显,首先运营商需要付出资金收购或承租民宿物业,同时运营商需要承当所有的经营风险,因此该种模式对于运营商的经营管理水平提出了较高的要求。

 

三、    民宿经营的潜在法律问题

 

由于目前国内尚未制定针对民宿的专门性法律规定,民宿的经营存在一些“灰色地带”。随着政策法规的逐步完善,未来对民宿的监管可能会趋于严格。根据目前国内民宿市场的现状,结合目前浙江、海南、广东三省的地方规章以及新发布的行业标准,民宿经营可能存在以下一些潜在的法律问题。

 

1.   民宿与精品酒店的概念或需从法律上予以厘清

 

在实践中,由于目前缺少普遍适用的法定“民宿”概念,许多民宿项目并没有严格区分精品酒店和民宿的概念。例如,一些连锁酒店品牌同时运营民宿和精品酒店项目,但并未按照物业的用途加以区分。此外,也有一些项目在不同的场合分别以酒店和民宿进行推广和宣传。

民宿与精品酒店均提供“非标准”的住宿服务,也都代表着个性的理念及生活方式,从区别于传统酒店的角度而言两者具有一定的相似性。尽管如此,从法律角度而言,精品酒店通常建造在商业用地上,其在土地性质、规划、建设等方面有明确的法律要求,同时在经营方面必须满足旅馆业开办和经营的要求及标准,包括特种行业经营许可、消防、安全等各个方面。相对而言,在目前的法律体系下,对于民宿的规定则相对模糊,但如果按照前述三省份规定和行业标准,民宿用房原则上应为住宅。因此,如果上述规定在今后推广适用,则在具体项目操作中,可能需要从法律上将民宿与精品酒店进行明确的区分。

 

2.   规范中对民宿的规模要求与当前市场实践或存在一定程度的不一致

 

无论是前述地方规定还是行业标准,均对民宿的规模提出要求,即小规模。更为具体而言,根据《广东省民宿管理暂行办法》的规定,民宿客房规模单幢建筑的客房数量不应超过14间(套),否则就应当依照旅馆业相关法律、法规或者规章进行管理。

然而,在目前市场上,无论采用何种经营模式,为了达到一定的规模效应,许多民宿经营方可能会关注旗下民宿在数量上的发展。此外,对于采用自有物业或承租物业进行民宿经营的经营方而言,可能还受限于物业本身的面积和房间数量等实际情况。因此,如果上述有关民宿规模的规定在今后推广适用,民宿市场的参与各方需要及时关注相关规定中对于民宿规模的要求、适用标准等条件,并结合自身和项目的情况,在商业和法律上进行平衡。

 

3.   民宿经营的合规性要求或趋于严格 


就目前国内民宿市场而言,从国家行政监督管理的角度,尚未建立起一套完整的行政登记和管理流程;而依靠市场参与者的自我监督显然效果有限,尤其是各线上民宿平台,众多的房源使得资质审查和管理成为了“不可能的任务”。事实上,伴随着民宿行业的发展,宰客、偷拍等违法违规现象时常见诸于各类媒体,折射出民宿市场缺乏行政监管的一面。

从目前浙江、海南、广东三省的地方法规来看,三地均要求民宿经营者必须进行工商登记,此外,海南、广东两省还要求民宿经营者进行民宿服务的特殊登记。此外,根据最新的行业标准,如果参评星级民宿,对于参评项目的消防、卫生、安全等方面均作出了明确的规定。尽管星级评定并非强制,但从行业管理和与星级评定接轨的角度,不排除未来法律法规定会针对民宿经营的各个方面从行政监管的角度作出规定。在民宿监管日趋严格的大背景下,各市场参与者有必要提前对民宿项目的合规性给予充分的认识和准备。

 

4.   民宿主人参与接待给予经营方一定的操作空间

 

根据前述广东省的地方法规以及新的行业标准,民宿主人参与接待是界定民宿的主要指标之一,这一点或许会在未来制定全国性法律法规时参考适用。初看该条,似乎对于民宿的商业化运营存在一定的限制,例如:对于集中委托管理的民宿经营方而言,要求每一个民宿的主人参与接待可行性不大。然而,实际上对于该条的解读和适用将来可能存在一定的操作空间。

首先,最新的行业标准将民宿主人定义为:民宿的业主或经营管理者。如果适用该定义,无论是民宿平台或是管理公司,均可以经营管理者的身份参与接待。此外,无论广东省规定或是最新行业标准,均未明确规定参与接待的具体方式。因此,民宿的业主或经营管理者,理论上可以灵活选择线上交流、录制欢迎视频等各种方式参与接待。

 

5.   经营民宿应遵守现有法律法规的规定

 

除了上述地方法规和最新行业标准的既有或者可能的影响之外,民宿市场的各参与方还应当在民宿的开发和经营过程中遵守现有的法律法规的规定。尽管上述原则看似理所当然,但在具体落实时却可能会被忽视。例如:由于提供民宿服务的房屋一般是由居住房屋改造而来,改造与经营的过程中民宿经营者应当注意避免损害周围相邻权人的权益。又如,根据《物权法》第七十七条的规定,基于建筑物区分所有权,将住宅改为经营性用房的应当经有利害关系的业主同意。因此,民宿运营方在未经过利害关系人的同意前,不可随意开办民宿,以免陷入纠纷。

 

从宏观政策角度而言,民宿对发展旅游业、乡村振兴战略等大政方针具有重要的意义。从2015年至今,国务院及国务院办公厅已经发布了多份文件提及鼓励发展民宿。随着配套法律法规和行业标准的陆续出台,民宿行业将不断朝着专业化、规范化的方向发展。而在此大背景下,民宿市场的各方参与者也需正视法律法规的规范与监管,给予企业合规性足够的重视和前瞻性准备。


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