九民会议纪要系列解读九:未办理抵押登记的不动产抵押人法律责任浅析

作者:叶文 卢茜

观点

2019年11月14日,《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称“《九民纪要》”)正式发布。《九民纪要》第60条对“未办理登记的不动产抵押合同的效力”予以明确,即:不动产抵押合同依法成立,但未办理抵押登记手续,债权人请求抵押人办理抵押登记手续的,人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记,债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的,人民法院依法予以支持,但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。笔者结合近年来最高人民法院对于不动产抵押案件的裁判思路、《九民纪要》第60条的规定,对未办理抵押登记的不动产抵押人法律责任做简要评述。

一、  不动产抵押未办理抵押登记的法律适用

1995年10月1日施行的《担保法》第三章抵押和2007年10月1日施行的《物权法》第四编第十六章抵押权都涉及“不动产抵押”的规定,且两者之间的差异较大。根据《物权法》第一百七十八条的规定,以及新规定优于旧规定的法律适用规则,关于不动产抵押的问题,若《担保法》与《物权法》的规定不一致的,应当优先适用《物权法》。

根据《物权法》确定的物权公示原则,不动产抵押权自登记时设立。笔者注意到,《物权法》和《担保法》对于抵押合同无效、抵押人擅自处置抵押物等行为均确定了抵押人法律责任的承担方式,但对于未办理抵押登记导致不动产抵押未能设立的情况,《物权法》却并没有明确的法律条文确定抵押人应当承担的法律责任。在司法实践中,最高人民法院曾以《合同法》第一百零七条(违约责任)、第一百一十三条(损害赔偿的范围)来确定未办理抵押登记的不动产抵押人的法律责任[1]。笔者认为,《九民纪要》第60条的规定对于法院判决抵押人法律责任提供了分析法律适用的依据。

二、  未办理抵押登记的抵押人法律责任分析

《九民纪要》第60条赋予债权人(抵押权人)要求抵押人继续办理抵押登记和承担赔偿责任的选择权,根据抵押权人的选择,抵押人应当承担以下法律责任:

第一,继续办理抵押登记的责任

《九民纪要》第60条提出:在不动产抵押合同依法成立但未办理抵押登记手续的情况下,债权人(抵押权人)有权请求抵押人办理抵押登记手续。按照《物权法》第一百八十七条的规定,办理抵押登记不仅是不动产抵押权设立的条件,也系抵押合同签署主体的法定义务。即使抵押合同中未约定办理抵押登记,抵押人基于诚实信用原则也应当履行抵押登记的责任。

笔者注意到,《九民纪要》第60条并未确定抵押权人请求办理抵押登记手续的时间限制,但鉴于《物权法》第二百零二条已明确规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,笔者认为,抵押权人最少应在抵押权存续期间内完成抵押登记手续,否则要求抵押人继续办理抵押登记就丧失其实际意义。

第二,以抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任为限承担责任

《九民纪要》第60条对抵押人承担责任的表述为“因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记,债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的,人民法院依法予以支持,但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。”从该规定的字面意思解读,抵押人承担责任有限制条件的,即以“因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记”为前提。但是,若抵押物具备办理抵押登记的条件,则抵押人是否就不需要承担责任呢?

笔者在研读《最高人民法院民二庭负责人就<全国法院民商事审判工作会议九民纪要>答记者问》(以下简称“《答记者问》”)时注意到,关于抵押人承担赔偿责任的问题,《答记者问》的解读为“关于未办理登记的不动产抵押合同的效力。九民纪要明确,未办理抵押登记的,债权人既可以请求抵押人继续办理抵押登记,也可以请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任,但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应承担的责任”。《答记者问》并未将“因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记”作为抵押人承担责任的条件,拓宽了对《九民纪要》第60条的字面理解。笔者认为,《答记者问》的解读更符合抵押人法律责任的承担方式。为此,笔者整理了2009年至2017年最高人民法院对上述问题的主要裁判观点:

第一类审判观点:未按合同约定办理抵押登记手续,应当按约定给付违约金

在广东省汕头经济特区房地产开发总公司与青海永丰实业(集团)有限公司转让合同纠纷案[最高人民法院(2012)民二终字第41号民事判决书]中,最高人民法院认为:由于青海永丰公司(原审被告)未办理抵押登记手续,违反《担保法》第四十一条规定,致抵押担保无效。其应当承担相应的违约责任。故本案担保条款关于违约金的约定,并非对转让合同付款违约金的重复约定,该条款应予履行。最终法院判决青海永丰公司(原审被告)支付未办理抵押登记的违约金至判决指定履行期限届满之日止。

该案中,涉案合同对于抵押人未办理抵押登记手续明确约定了逾期违约金及违约金计算方式,法院认为对于担保条款的违约金与合同款给付违约金并不重复应当履行,故对该违约责任予以支持。笔者认为,法官关于违约责任的分析符合《合同法》第一百零七条的规定。但是,结合《九民纪要》第60条,即使抵押人承担违约责任,该等责任亦应以抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任为限。

第二类审判观点:抵押未登记但抵押合同有效,抵押人应在抵押担保责任范围内对债务承担责任

该类审判观点系基于“法律行为的转换”来确定抵押人的责任,即:“根据民法基本原理,法律行为的转换是指原有行为如果具备替代行为的要件,并且可以认为当事人如果知道原有行为不生效力或无效将希望替代行为生效的,可以将原有行为转换为替代行为而生效。其制度宗旨在于不拘泥于法律行为的外观,而是在尊重当事人的真实意思的基础上,对交易做出新的评价,用一种适当的行为去替换当事人所选择的不适当的行为,以平衡当事人之间的利益”[2]。就不动产抵押未办理抵押登记而言,该等行为瑕疵并不影响抵押合同的法律效力,但为救济抵押权人的合法权益,在尊重当事人真是意思的基础上,将抵押人的抵押担保法律行为转换为与抵押担保等额的连带责任保证行为,并据此要求抵押担保责任范围内对债务承担责任。

综合以上两类审判观点,笔者认为,抵押人对未办理抵押登记承担责任并不应以“因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记”为限制,否则会进一步限制抵押权人的合法权益。

三、  抵押人不承担法律责任的特殊情形

合同主体应当就其自身的违约行为承担法律责任,因此,不动产抵押未办理登记若非抵押人怠于履行登记义务,而是基于登记部门或者政府部门原因造成,抵押人不应对此承担法律责任。同时,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条规定,若抵押人在此情形下,有向债权人交付权利凭证的积极履约行为,法院可以据此确认抵押人和债权人关于不动产抵押的真实意思表示,并认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。

四、  对抵押权人权益保护的建议

从上述关于抵押人承担法律责任的情形以及免责情形的分析,笔者就不动产抵押的抵押权人如何有效保护其合法权益提出建议如下:

首先,在抵押人逾期办理抵押登记且沟通无效的情况下,抵押权人应尽早通过诉讼方式请求抵押人办理抵押登记手续,以确保抵押权的设立及抵押顺位的确定。若未办理抵押登记系因登记机关、政府机构的原因造成,且无法变更抵押物的情况下,抵押权人可以要求抵押人提供无法办理抵押登记的原因证明,并移交权利凭证原件,以期获得法院对于抵押权人优先受偿权的认可,但是,该等情形因未办理抵押物登记,故不能对抗第三人。

其次,若在主债务履行期限届满时仍未办理抵押登记,抵押权人可以参考《九民纪要》第60条要求抵押人在抵押责任范围内承担法律责任。但是,该等情形下,抵押权人实际上丧失了对抵押物的优先受偿权,最终获得抵押人的一般赔偿责任。

 

注释:


[1] 现代(邯郸)物流港开发有限公司、现代(邯郸)置业有限公司票据追索权纠纷案[最高人民法院(2017)最高法民终718号民事判决书]

[2] 新疆石河子农村合作银行与刘峻瑞、步春华借款合同申诉、申请再审案[最高人民法院(2015)民申字第2354号民事裁定书]


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