2017年房地产债权融资——没那么容易

作者:马丽红

观点

1月中旬参加了一个房地产法培训,有位专家说近期房地产债权融资仍然会比较多,但像REITs类的股性金融产品因为可能释放出大量的流动性而受到严格管控 。

Wind的统计数据印证了他的这一说法:2016年以来,房企在国内一级市场融资总额为1.36万亿元。其中股权(定向增发为主)融资1663亿元,债权融资11970亿元。值得关注的是2016年930调控之后,定向增发为221.5亿元,IPO为10.34亿元,而债券发行仍达1326亿元。数据说明,在一级市场上发债融资对于大中房企仍然具有很大的吸引力。比如首开股份(600376.SH)就是A股上市公司中,发行永续债规模最大的房地产公司,其规模仅次于在港上市的恒大地产和碧桂园。去年11月,公司发布公告,计划发行50亿元永续中期票据,发行完成后,公司永续债规模将破百亿。
需要注意的是,在中央去杠杆的基调确定之后,各部门监管层已经对房地产公司债予以关注,并祭出相应的管控措施。
2016年10月28日,上交所发布《关于试行房地产、过剩行业公司债券分类监管的函》》(简称《监管函》),明确了如下几个方面:

一、适用对象

房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。

二、基础范围和综合指标

房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件,综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类,根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。

1.基础范围

发行人应资质良好、主体评级AA 及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业:

(1)境内外上市的房地产企业;

(2)以房地产为主业的中央企业;

(3)省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业 ;

(4)中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。

对于存在以下情形的房地产企业不得发行公司债券:

(1)报告期内违反“国办发〔2013〕17号”规定的重大违法违规行为,或经国土资源部门查处且尚未按规定整改;

(2)房地产市场调控期间,在重点调控的热点城市存在竞拍“地价”哄抬地价等行为;

(3)前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。
对因扰乱房地产市场秩序被住建部、国土资源部等主管部门查处的房地产企业,中介机构应当就相关事项进行核查并取得相应主管部门意见。

2.综合指标评价和遴选

对符合基础范围要求的房地产企业,通过综合指标评价作进一步遴选。房地产业综合指标如下:


序号

指标及参数值

1

最近一年末总资产小于200亿

2

最近一年度营业收入小于30亿

3

最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负

4

最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%

5

房地产业务非一二线城市占比超过50%


根据上述综合指标,将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中,触发两项指标划分为关注类,触发三项指标以上(含三项)划分为风险类,其余划分为正常类。


《监管函》并规定了主承销商和发行人的核查和信息披露责任等。

随即,深交所也发布了类似规定。


2016年11月4日,银监会下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专向检查的紧急通知》(简称《通知》),拟对16个房地产价格上涨过快热点城市(北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都)的银行业金融机构进行专项检查。

根据《通知》要求,此次检查的要点包括:

1.房地产贷款业务规制要求和调控政策的执行情况

一是个人住房贷款方面。是否按照“因城施策”的原则,严格落实差别化住房政策;是否严格执行最低首付比例要求;是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查;是否认真执行限贷政策要求。
二是房地产开发贷款方面。是否严格审查房地产开发企业各项资质;房地产项目是否符合最低资本金比例要求;是否对资本金来源真实性认真审查;是否存在银行资金违规用于购地的问题。

2.与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况

一是对发现存在为购房者提供首付款支持,协助伪造收入证明等违规行为的房地产中介,银行业金融机构是否先中止合作,并认真纠正整改。

二是对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产开发企业,是否及时采取相关措施,如停止拨付后续授信与增加新的授信并纠正整改。

3.涉及房地产业务相关贷款的管理情况

是否加强个人消费贷款、个人经营性贷款,信用卡透支、房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理;是否存在违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域的问题。

4.理财资金投资管理情况

是否严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制;是否比照自营贷款管理的要求,强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理,是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

5.房地产信托业务合规经营情况

是否严格执行房地产相关信托业务监管规定;是否加强信托资金用拓和流向监控;是否通过多层嵌套等产品规避监管要求;信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款,是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款;信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利;信托公司对个人信托贷款是否加强资金流向监控,防范资金被挪用于支付购房者首付款。

随后,国家发改委也下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》(简称《意见》),要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目(用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外);《意见》明确了要继续支持各类企业发行企业债用于保障性住房和棚户区改造项目,同时对一般安置性住房建设项目,按照去库存、惠民生的总体原则,分类对待、因城施策。

上述政策的出台无疑意在收紧房地产企业融资端,落实中央的调控政策,引导资金流向实体经济。因此,2017年的公司债会相应减少向房地产企业的输血,迫使开发企业更多地转向开发贷和信托等融资渠道,融资成本也会相应上升。在此过程中,马太效应会进一步显现,大象快过猴子,猴子被大象吞掉的事例会越来越多,房地产行业并购将迎来新一波小高潮。

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